Aufmaß Wohnflächenverordnung WoFlv

Wohnflächenberechnung für Dachgeschosswohnungen leicht gemacht inkl. kostenloser Berechnungstabelle

Wohnflächenberechnung leicht gemacht?

Eigentümer und Vermieter kennen es:

Sie haben vor Jahren eine schöne Dachgeschoss-Wohnung zu einem fairen Preis ergattert, sie ein wenig aufgehübscht und vermietet.

Alte Holzbalken, ein Kaminofen, Dachschrägenfenster.

Schön kuschelig und charmant, weil verwinkelt.

Die Wohnfläche haben Sie im Mietvertrag bzw. in der Stellenanzeige bisher immer (wenn überhaupt) mit Ca.-Angaben ausgewiesen und nun möchten Sie Ihre Wohnung aber verkaufen.

Vor dem Verkauf möchte Ihr Makler die Größe der Wohnfläche wissen- haben Sie hierauf eine Antwort?

Wie Sie hierbei am besten vorgehen und was Sie dabei alles beachten müssen, finden Sie in folgendem Artikel heraus.

Die Fläche dient dem Wohnzweck- also ist es doch Wohnfläche, oder?

Es kommt darauf an.

Auf Immoverkauf24 lesen wir:

Als Wohnfläche wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen, die zu einer Wohnung gehören, bezeichnet.

Das heißt die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung muss nicht zwingend mit der anrechenbaren Grundfläche übereinstimmen, denn nicht jede Fläche darf bei der Wohnflächenberechnung gleichermaßen angerechnet werden

Der Unterschied zwischen der bloßen Quadratmeterzahl einer Wohnung und der Fläche, die wir anrechnen können, gibt es also einen Unterschied.

Als gefühlte Faustregel können Sie sich merken:

Je weniger Qualität die Fläche verspricht und je unbequemer Sie zugänglich ist, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass Sie nur teilweise oder gar nicht angerechnet wird.

Das ist Ihnen nicht genau genug? Keine Sorge, Rettung naht in Kürze!

DIN 277 oder WoFlV?

Die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ dient wie der Name schon sagt, zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau.

Zusammen mit der veralteten DIN 283 wurde Sie zur Wohnflächenberechnung herangezogen.

Nach der DIN 277 werden allerdings nur Nutz- und Verkehrsflächen (also keine Wohnfläche) einer Wohnung ermittelt, ohne den Flächen eine Qualität zuzuschreiben.

Die DIN 277 für die Berechnung von Grundflächen im Hochbau enthält keine eigenständigen Regelungen zur Wohnflächenberechnung. Sie definiert Grundflächen ohne eine Bewertung der Flächen.

Der öffentlich geförderte Wohnungsbau schreibt die Anwendung der am 25.11.2003 erlassenen Wohnflächenverordnung (WoFlv) zwingend vor.

Und der private Wohnungsbau hat die Qual der Wahl?

Ja, fast!

Sollte Ihre Angelegenheit vor Gericht landen, so wird sich der Richter (als Laie im Wohnungsbau) immer die WoFlv als Basis seines Urteils nehmen.

Der Fairness halber sei gesagt, die DIN 277 ist eigentlich mehr Eigentümers Liebling, da sich hier gut und gerne 20 Quadratmeter Unterschied ergeben bezogen auf ein Einfamilienhaus.

Wohlgemerkt zum Vorteil des Vermieters / Eigentümers.

(Wobei auch die Höhe der Hausratsversicherung mit der Quadratmeterzahl steigt)

[Anmerkung: Die DIN 277 rechnet die Balkonfläche zu 100%, die WoFlv nur zu 25-50% mit ein]

Käufertipp: Lassen Sie sich als Immobilienkäufer immer die Berechnungsgrundlagen einer Immobilie zeigen. „Wohnfläche nach DIN“ kann Sie unnötigerweise einige Tausende Euro mehr kosten.
Verkäufertipp: Existieren Unsicherheiten bei der Berechnung der Wohnfläche? Dann sollten Sie im Verkaufsexposé nur “ca.-Werte” nennen. Auch dann darf die tatsächliche Wohnfläche nicht erheblich, d.h. grundsätzlich nicht mehr als 10% von der im Exposé aufgeführten Wohnfläche abweichen.
Käufer-und-Verkäufertipp: Grundfläche > Nutzfläche > Wohnfläche

 

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Was Sie tatsächlich nach der Wohnflächenverordnung anrechnen dürfen

Ich muss gestehen die eingangs geweckte Hoffnung „leicht gemacht“, war leicht übertrieben.

Schließlich gibt es Sachverständige, die eine eidesstattliche Wohnungsvermessung vornehmen.

Das macht beim Thema „Schadensersatz“ tatsächlich Sinn.

Sofern Sie tatsächlich im Miet- oder Kaufvertrag dem Interessenten eine exakte Quadratmeterzahl angeben möchten…

Butter bei die Fische.

Hier die goldenen Regeln der WoFlv.

Let´s go.

Zu 100% anrechenbare Grundfläche (=Wohnfläche)

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Kinderzimmer
  • Esszimmer
  • Flure und Dielen
  • Küche
  • Badezimmer
  • Toilettenräume
  • Beheizbare Schwimmbäder
    und Wintergärten

Zu 50% anrechenbare Grundfläche

  • Balkone
  • Loggien
  • Terrassen
  • Dachgärten
  • Unter Treppen / Dachschrägen zw. 1-2 Meter lichter Raumhöhe

[Anmerkung: Punkt 1-4 werden normalerweise mit 25% angerechnet. bei hoher Lebensqualität aber 50%. Rechnen Sie mit letzterem, schließlich haben Sie ja eine TOP-Immobilie, oder?]

Zu 0% anrechenbare Grundfläche

  • Abstellräume außerhalb der Wohnung, beispielsweise Keller- oder Dachbodenräume
  • Heizungsräume
  • Waschküche
  • Trockenräume
  • Garagen
  • Unter Treppen / Dachschrägen: Unter 1 m lichter Raumhöhe

In Abzug zu bringen

  • Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Pfeilern und Säulen mit einer Grundfläche von über 0,1 qm und einer Mindesthöhe von 1,5 m
  • Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen (zählt zur Konstruktionsfläche)
  • Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 cm tief sind

Zu übermessen / anzurechnen

  • Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen,
  • Einbaumöbel
  • freiliegende Installationen

>>Zur Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche geht es hier

Worauf man alles achten muss, Wahnsinn oder?

Faustregel: Nur was nach der LBO auch zur Nutzung genehmigt ist, ist für Ihre Berechnung der Wohnfläche auch relevant! Luftschlösser haben schließlich keine reale Wohnqualität.

Eine praktische Vorgehensweise zur Berechnung der Wohnfläche

Sollten Sie es sich tatsächlich antun wollen, das Aufmaß Ihrer Immobilie selbst zu erstellen, beherzigen Sie bitte folgende Tipps, die Ihr Leben um einiges erleichtern können.

Ihr Werkzeug

  • Stift & Papier
  • Distanzlaser
  • Kreuzlinienlaser
  • Malerkrepp, Holzlatten oder Richtscheite
  • Geduld & Kalkül

Sie möchten immernoch…?

Nun denn, so sei es.

Eine Dachwohnung ohne Schräge und ausschließlich aus rechtwinkligen Wänden bestehend, wäre in diesem Fall traumhaft.

Aber selten.

Die genaue Vorgehensweise ist von Ihrer Wohnung abhängig.

Nichtsdestotrotz kann ich Ihnen in aller Kürze ein paar Tipps an die Hand geben.

  • Benutzen Sie den Distanzlaser, sowie den Kreuzlinienlaser und /oder Richtscheite, um 1. die Höhe der Dachschräge festzustellen und 2. die entsprechende Fläche zu markieren, die zu 100, 50 oder 0% in Ihre Berechnung eingeht
  • Nehmen Sie sich Zimmer für Zimmer und Raum für Raum vor
  • Eliminieren Sie zuerst die Räume, die ganz aus der Wohnflächenberechnung herausfallen
  • Verwinkelte Räume sollten Sie in mehrere rechteckige Sektionen unterteilen die Sie getrennt voneinander ausmessen, und die Teilflächen dann zusammenrechnen
  • Arbeiten Sie analytisch geometrisch: Teile Sie die Fläche in Drei- und Vierecke ein und addieren Sie die Teilflächen
  • Die einzelnen Teilflächen können mit Klebebandstreifen am Boden oder eben mit Latten / Richtscheiten markiert werden, um das Ausmessen zu vereinfachen

Easy, oder?

Fazit

Sie haben Ihr Aufmaß in der Hand.

Wenn Sie es denn wollen.

Zur Berechnung der Wohnfläche sollten Sie immer die Wohnflächenverordnung zu Rate ziehen, denn ein Richter würde dies im Falle einer Rechtsstreitigkeit auch tun.

Wenn Sie eine traumhafte Dachgeschosswohnung mit vielen Schrägen, Einbaumöbeln, Ofen- und Kamin haben, gehen Sie analytisch geometrisch vor oder bestellen Sie sich einen Sachverständigen oder Architekten.

Verzichten Sie im Kaufvertrag darauf, dem Käufer eine exakte Wohnfläche zuzusichern.

Meist reicht ein Verweis auf die Merkmale gem. Aufteilungsplan bzw. der Teilungserklärung.

P.s.: Hier eine einfache Tabelle zur Berechnung der Wohnfläche mit (fast) allen Regelungen gem. WoFlv. Sie haben die Tabelle zu Ihrer freien Verfügung, können Sie abändern und unter Nennung des Autors auch veröffentlichen.

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