Denkmalschutz Sanierung

Was Sie in diesem Artikel herausfinden:

  • Worauf Sie bei einer Hausbesichtigung achten müssen
  • Welche Fehler Sie dabei unbedingt vermeiden müssen
  • 3 hilfreiche Checklisten zum gratis Download

Immobilieninvestments: Eine (fast) todsichere Anlageform

Endlich.

Ihre Vision ist gereift, ihr Traum nimmt Gestalt an.

Ihr Kopf dreht Kinofilme mit reißerischen Titeln wie „Immobilien: Die letzte Bastion der sicheren Anlageform“.

Sie haben über viele Jahre hinweg mühsam Kapital angespart und sind nun in der Lage, mit diesem „Argument“ zur Bank Ihres Vertrauens zu gehen und um eine Finanzierung zu bitten.

Außer natürlich, Sie benötigen solche Hebel nicht und finanzieren hundert Prozent über Eigenkapital.

Selten.

Ihr Bänker hatte heute einen guten Tag und unterstützt Sie gnädigerweise bei Ihrem Vorhaben.

Puh 🙂

Viele denken, eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, wäre der schwierigste Part.

Doch weit gefehlt.

Wie man Kreditwürdigkeit bei einer Bank aufbaut, zeigt Alex „Düsseldorf“ Fischer >>>hier in diesem Video (Anmeldung erforderlich).

Sie haben nun alles: Ihre Vision, das nötige Kleingeld, tatkräftige Unterstützung Ihrer Familie und…

Die Immobilie! Richtig, da war doch was!

Das Kernstück unseres ganzen Begehrens und der schwierige Teil des Aktes:

Einen Sachwert zur Eigennutzung oder Vermietung zu finden, der umgangssprachlich „taugt“.

Rendite ahoi 🙂

[Anmerkung: Im Regelfall wird es eher so sein, dass Sie zuerst eine Immobilie haben und diese auf Herz und Lungen bzgl. Rentabilität prüfen und DANN erst zur Bank gehen. Verfügen Sie über gute Beziehungen zu Ihrem Bänker, kann es auch umgekehrt laufen. Für weitere Infos zum Thema Ankaufsprüfung, holen Sie sich einen Profi-Tipp von Immobilien-Investor Thomas Knedel. Seinen Bestseller „Erfolg mit Wohnimmobilien“ finden Sie >>>hier bei Amazon.]

Welches Objekt möchten Sie nun erwerben? Worauf müssen Sie besonders achten? EFH, MFH oder erstmal eine ETW als Einstieg?

Nehmen Sie sich einen Makler oder suchen Sie über Immoscout und Co.?

Nun, über welchen Kanal Sie an Ihr Traumobjekt heran treten, dazu können wir Ihnen keinen Ratschlag geben.

Worauf Sie allerdings achten sollten, folgt nun.

Die 10 Säulen der Wahrheit: Außen hui, innen…?

Was ist Ihnen wichtiger: Eine Hübsche Fassade oder eine intakte Infrastruktur?

Oder doch lieber ein Altbau mit klein wenig Sanierungsbedarf?

Wie bei allem im Leben, kann man auch hier nichts pauschalisieren. Geschmäcker sind verschieden.

Woran Sie sich jedoch immer orientieren sollten, sind die 10 Säulen der Wahrheit.

(Dramatisch, ich weiß, aber überlebenswichtig!)

Ihre 10 Säulen der Wahrheit bei der Immobilienbesichtigung:

  1. Fassade
  2. Keller
  3. Dach
  4. Haustechnik
  5. Allgemeiner Zustand
  6. Modernisierungen
  7. Reparaturen
  8. Lage
  9. Mieterstruktur
  10. Denkmalschutz

Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck

Das erste, was Sie zu Gesicht bekommen, egal, ob Sie nur eine ETW oder gleich das ganze MFH kaufen möchten, ist die Fassade.

Mustern Sie diese genau.

Zeigt sie Risse? Ausbesserungsbedarf am Fries? Blättert die Farbe im Fundamentbereich ab? Regenrinne und Fallrohre einwandfrei?

Gibt es Ausblühungen, Abplatzungen, Verfärbungen?

Sind die Fenster, zwei- oder dreifach isolierverglast? Gleicht die Straße einer Kunstgalerie (Graffiti)?

Wie schaut es mit der Unteransicht vom Dachüberstand aus? Alles intakt? Kann Wasser irgendwo eindringen?

Ist das Untersichtholz etwa unbehandelt? (schon gesehen)

Und wie sieht es mit dem Denkmalschutz aus?

Erst kürzlich haben wir es bei einer Hausbesichtigung erlebt, dass ein Eigentümer in guten Absichten angefangen hatte, im Innenhof eines denkmalgeschützten Gebäudes Dämmung an die Fassade anzubringen.

Solange, bis das Denkmalschutzamt vorbeischaute und die Arbeiten kurzerhand stornierte.

Der hintere Teil des Hauses ward nun gedämmt, aber der Rest? Eine Frage die offen bleibt.

Ärgerlich? Definitiv.

Hier wurde unnötig Geld verbrannt. Warum, erkläre ich Ihnen weiter unten.

Fassadencheck: Löchern Sie den Eigentümer / Verwalter zum Alter der Fenster. Schauen Sie sich die Qualität, sowie die Ausführung an. Die (Holz-)Fenster lediglich wieder aufzupeppen, kostet Sie pro Fenster ca. 250€ je nach dem. Der Einbau neuer Fenster katapultiert Sie schnell in den vier- oder fünfstelligen Bereich.

Binsenweisheit: Wenn es im Dach leckt, rostet´s im Keller

Das wichtigste, was Sie auf Seminaren zur Bauwerksabdichtung lernen, ist:

Etwaige Sanierungsmaßnahmen im Keller sind immer nutzungsabhängig.

Wenn Sie einen feucht-modrigen Keller zur Lagerung von Kartoffeln verwenden möchten, brauchen Sie sich keine Sorgen bzgl. kostspieliger Abdichtungsmaßnahmen zu machen.

Der Keller kann ruhig feucht sein. Lagern Sie nur keine Akten darin.

Haben Sie allerdings eine Umnutzung geplant, sollten Sie sich den Keller / das Fundament genauer anschauen.

Worauf Sie achten müssen:

  1. Geruch
  2. Optik
  3. Vorschäden

Der Eigentümer öffnet die Kellertür und eine Wand aus modrigem Geruch baut sich vor Ihnen auf? Die Sandsteintreppen nach unten blättert langsam auseinander? Putz und Gewölbedecke haben schon lange die Scheidung beantragt? Die Luft ist spürbar „klatschnass“?

Besser Sie haben einen zuverlässigen Hygrometer zur Hand oder gleich einen Sachverständigen, der sich die Sache genauer anschaut.

Gemäß unseren Erfahrungen haben Häuser bis Baujahr 1960 keinerlei Abdichtungen. Ab 1960-1980 wurde ab und an ein dünner bituminöser Anstrich aufgebracht, dessen Funktion der vertikalen Feuchtigkeitssperre sich schon lange erledigt hat.

Ab 1990 wurde trotz besseren Wissens noch häufig mangelhaft gebaut (bis heute!)

Vorallem wird die Bodenplatte bei älteren Baujahren keinerlei horizontale Abdichtung aufweisen.

Beziehen Sie das bei einer Sanierung mit ein: Wände + Boden!

Kellercheck: Sollten Sie um Ihr Haus einen Schützengraben ziehen müssen, um eine regelrechte Abdichtung herzustellen, können Sie pro laufendem Meter gerne mal 500-1000€ kalkulieren. Handelt es sich um keine offene Bauweise, denken Sie lieber über eine Innenabdichtung nach. Die kommt sie günstiger.

Wichtig ist vor allem: Machen Sie hier nichts in Eigenregie, sondern lassen Sie sich von einem Sachverständigen ein Sanierungskonzept anfertigen und lassen Sie auch dieses überprüfen! Kaufen Sie keine Baumarktprodukte und fuhrwerken Sie am Häusle herum!

Wir haben aber auch schon Uni-Professoren erlebt, die ein Sanierungskonzept verkauft haben, das sich im Nachhinein nur als „Geldgrab“ erwiesen hat. Die Arbeiten mussten nochmal gemacht werden.

Tipp: Zahlen Sie nur einmal, das ist halb so teuer!

 

Kennen Sie schon unseren neuesten Ratgeber? Hier in den Newsletter eintragen und allen anderen in Sachen Bauleistungen immer einen Schritt voraus sein:

 

Wenn es im Dach leckt, rostet´s im Keller II.

Standfest soll es sein. Und witterungsbeständig. Nebenbei noch energieffizient sein.

Ist Ihre Investmentimmobilie ein verschönerter Ofen, der Ihr teuer verdientes Geld durch das Dach pustet?

Verlangen Sie Zutritt zu allen Räumlichkeiten. Steigen Sie notfalls auf´s Dach und begutachten Sie den Zustand.

Dämmung vorhanden? Unterspannbahn defekt?

Ersteres lässt sich leicht von innen erkennen. Bei zweiterem müssen Sie mit den Bewohnern sprechen. Sind die die Ziegel defekt und / oder nicht maßhaltig verlegt und hat sich ein Überschuss an Moos angesammelt, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Wasser eindringt.

Ist zudem die Unterspannbahn (wasserführende Dachhaut unterhalb der Dacheindeckung) defekt oder gar nicht vorhanden (gibt es auch), rufen Sie schon mal Ihren Bänker an. Er soll Geld regnen lassen.

Stop! Ganz so schlimm ist es natürlich nicht.

Was Sie unbedingt beachten müssen:

  1. Denkmalschutz vs. Dach: Altbauten müssen bei einer Sanierung nicht die Vorgaben der EnEV erfüllen. Es ist aber nicht verboten, entgegen der Aussage eines Immobilienmaklers, das Dach zu dämmen. Sie müssen sich allerdings rechtzeitig mit den Behörden abstimmen. Speziell wenn es an die Veränderung der grundsätzlichen Optik des Hauses geht!
  2. Denkmalschutz vs. Energieausweis: Ist nicht Pflicht! Spart Ihnen je nach Ausweis und Größe gerne 500€.
  3. Dach vs. Funktion: Keine Vorschäden und augenscheinlichen Mängel? Gut für Sie!
  4. Kein Denkmalschutz vs. Dach: Beachten Sie die Nachrüstpflicht der EnEV. Bei Erwerb eines Hauses müssen Sie innerhalb von zwei Jahren entweder die oberste Geschossdecke, das Dach oder die Decke des Heizungsraumes „ausreichend dick“ dämmen oder die alte Öl-Heizungsanlage komplett austauschen.
  5. Renovierungspuffer vs. Dach: Die Kosten für den Umbau eines Altbau-Speichers (ohne HT-Anschlüsse), sind im Neubaubereich zw. 1600-2000€ netto /qm anzusiedeln. Bei 50 qm sind das fast 100.000€.
  6. Dach neu eindecken: Ca. 220€ / qm als grobe Orientierung

Dachcheck: Schauen Sie genau hin und lassen Sie sich keinen Müll erzählen! Wenn das Dach undicht ist, sind gut und gerne fünfstellige Beträge auf dem Tacho.

Die Haustechnik macht´s

Wenn´s im Oberstübchen nicht mehr ganz so helle ist…sollten die Sicherungen mal gecheckt werden!

Ihr Eigentümer müsste jetzt mittlerweile wie ein Schweizer Käse aussehen, mit so vielen wichtigen Fragen haben Sie ihn schon gelöchert!

Wann wurden die Elektroleitungen erneuert wenn überhaupt? Welches Baujahr hat der Heizkessel? Wurden hier schall- und wärmedämmende Maßnahmen beachtet?

Zu- und Abwasserleitungen mal einen groben Blick drauf werfen. Alte Kupferrohre oder neustes Mepla von Geberit?

Legionellenprüfung bestanden? [Einen unabhängigen Trinkwasserprüfer finden Sie >>>hier]

Wann ist meine Liegenschaft prüfpflichtig? (Die folgenden fünf Punkte müsse alle erfüllt sein)

  • Die Immobilie verfügt über drei oder mehr Wohneinheiten
  • Mindestens eine Wohneinheit ist vermietet
  • Es sind Duschmöglichkeiten vorhanden
  • Es gibt eine zentrale Trinkwassererwärmung
  • Die Trinkwasserversorgungsanlage hat mehr als 400 Liter Speichervolumen oder es sind mehr als drei Liter Inhalt in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und letzter Entnahmestelle eines Steigstrangs.

(Quelle: www.techem.de)

Werfen Sie einen Blick in den Heizungsraum. Läuft die Anlage ruhig? Macht sie Störgeräusche? Alter?

Lassen Sie sich den Stromanschluss bzw. Verteilerkasten zeigen und machen sie Fotos. Viele Fotos. Sollte Ihnen die Immobilie ans Herz gewachsen sein, fotografieren Sie alles, was Ihnen begegnet, inklusive  der Bewohner (Ironie).

Lassen Sie sich gegebenenfalls Prüfprotokolle nachweisen.

Fragen Sie die Bewohner des EG mal, ob Ihnen bei starkem Regen die Kloschüssel entgegen gekommen ist.

Eine Abwasserleitung ohne Rückstauklappe kann unangenehm werden. Vor allem, wenn kein Revisionsschacht vorhanden ist.

Haustechnikcheck: Inspizieren Sie alles ganz genau. Testen Sie Lichtschalter, schauen Sie in alle Ecken. Ihr Sachverständiger soll zumindest mental alles dokumentieren.

Der Check von A-Z: Allgemeiner Zustand

Immobilie kaufen, Wohnungen nach und nach renovieren, Lebensqualität der Mieter steigern, Miete anpassen, passiven Cashflow steigern, vielleicht nach 10 Jahren dann mit steuerfreiem Gewinn verkaufen.

Das ist das allgemeine Ziel der buy&hold-Strategie.

Wie sieht es daher mit dem allg. Zustand des Hauses aus vom Keller bis zum Dach? Treppenaufgänge ok?

Knatschen die alten Holztreppen? Ist das Geländer noch sturzsicher? Putz intakt? Farbe noch attraktiv?

Bei einem kleineren MFH kann die Aufwertung eines Treppenaufgangs inkl. Holzarbeiten gut und gerne mal 6000€ in Anspruch nehmen.

Die Treppe ist nicht des Mieters Liebling, bei einer hochwertigen Vermietung, sollte allerdings auch ein hübscher „Empfangsbereich“ vorhanden sind.

Die Dekompressionszone quasi.

Lassen Sie sich stichprobenartig einige Wohnungen zeigen. Welcher Standard ist vorhanden und was möchten Sie erzielen?

10.000€ pro Wohnung sollten Sie im Durchschnitt für eine gute Renovierung mit mittlerem Standard kalkulieren.

Abhängig von der Größe, Material, Einrichtung, Status quo usw.

Gehen Sie in die hinterletzten Winkel des Hauses und natürlich drumherum.

Ich persönlich schaue mir lieber zu viel, als zu wenig an.

Better safe, than sorry.

A-Z-Check: Smalltalk ist Trumpf, lassen Sie sich alles erzählen. Eigentümer und Mieter dürfen alles erzählen. Achten Sie hierbei auf „seltsame“ Verschwiegenheit oder pauschales Abwinken ala „Nene, keine Probleme mit Feuchtigkeit gehabt“. Nehmen Sie einen Profi mit, der ihnen nichts verkaufen will und für Sie ein überschlägliches Renovierungsangebot erstellt.

Gimme MoRe: Modernisierungen & Reparaturen…

…können wir zusammenfassen, da oben schon ausgiebig erwähnt.

Wann wurde was von wem mit welchem Aufwand gemacht?

Legen Sie Ihren Fokus auf Heizung-Wasser-Elektrik.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Wo ging etwas kaputt und welcher Schaden ist dabei entstanden? Ist mit Folgeschäden zu rechnen?

MoRecheck: Tropfende Wasserhähne unwichtig, tropfnasse Wände umso mehr.

Lage, Lage, Lage….

Die meistgegebene Antwort auf die Frage: Was ist bei einer Immobilie entscheidend?

Lage. Definitiv. Aber auch in der Pampa kann man sein Geld verdienen, wenn man kreativ ist.

Hierzu zählen natürlich Faktoren wie Anbindung, Nachbarn, Ausrichtung, Standort, Verkehrsbelästigung usw. usf.

Die Lage wird oftmals überschätzt.

Schlechtes Konzept + TOP-Lage= suboptimal.

Als Investor sollten Sie immer nach Optimierungspotential Ausschau halten.

Ein Haus besteht aus mehr als nur seinem Standort.

Das Geld liegt nicht nur im Stadtkern auf der Straße.

Der Motor des Unternehmens

Richtig: Eine Immobilie ist ein Unternehmen und seine Mitarbeiter sind die…Mieter!

Werfen Sie einen Blick auf die Mietverträge.

Wer wohnt wie lange schon im Haus? Gibt es Leerstände mit Sanierungsrückstau? Wird das Haus überwiegend von Studenten bewohnt?

Bei einem Haus mit 13 Parteienwünschen Sie sich natürlich, dass Sie nach und nach alle Einheiten gewinnbringend renovieren und neu vermieten können.

Das deutsche Mietrecht kann Ihnen hier zuweilen erstmal einen Strich durch die Rechnung machen.

Professionelle Beratung erleben Sie bei >>>Kanzlei Lamadé in Neckargemünd, Heidelberg.

Mietercheck: Mietausfälle? Leerstände? Zwangsräumungen? Klopfen Sie an jeder Tür und lernen Sie Ihre neuen Mieter kennen.

Ein denkwürdiger Anblick

Ich habe weiter oben schon auf die Stolperfallen der EnEV im Zuge mit dem Denkmalschutz hingewiesen.

Um das Beispiel mit dem Hauseigentümer, der -nur Gutes im Sinne- begeistert seine Fassade dämmen wollte und dann abrupt vom Denkmalamt gestoppt wurde, zum Ende zu bringen, hier die Gründe, warum es leider mehrfach ungeschickt war, „einfach loszulegen“.

  1. Arbeiten an einer denkmalgeschützten Fassade sind grundsätzlich mit der zuständigen Behörde abzuklären
  2. Wenn eine Fassade irgendwie „schick“, verspielt und altmodisch aussieht: Nummer 1 befolgen.
  3. Die Fassade ohne das Dach zu dämmen, ist Humbug. Sie bauen -mit Abstrichen- nur einen besseren Kamin!
  4. Das Dach energieeffizient zu sanieren und / oder gegebenenfalls die Heizungsanlage zu erneuern, bringt Ihnen auf der Heizkostenabrechnung mehr Pluspunkte ein, als schnell mal die Fassade einzudämmen (EneV beachten)!
  5. Der Denkmalschutz hat Vor- und Nachteile. Einerseits bekommen Sie günstigere KfW-Kredite, andererseits ist die Sanierung mit höheren Auflagen / Kosten verbunden.

Fazit

Drum prüfe wer sich ewig bindet.

Testen Sie Ihre Wunschimmobilie auf Herz und Nieren.

Keller & Dach sollten Dreh- und Angelpunkte Ihrer Betrachtung sein.

Lassen Sie sich etwas über die Sanierungs-Historie erzählen.

Aber lassen Sie sich vor allem nichts vom Makler verkaufen.

Prüfen Sie auch das Exposé: Hat das Haus nun 5 Garagen oder nur drei?

Carl-Benz hat in diesem Kellerverschlag einst den ersten Zweitakter erfunden? Die EnEV verbietet das Dach zu dämmen?

Nehmen Sie sich einen Sachverständigen mit, der im Hinblick auf alle gesammelten Fakten für Sie die ungefähren Kosten einer Renovierung veranschlagt.

Ganz wichtig: Finger weg von Totalsanierungsfällen! Das ist nur etwas für abgebrühte Profis.

Seien Sie informiert und sparen so über 100.000€ bei einer Hausbesichtigung.

 

Fröhliches Renovieren,

Ihr Marcus Schettler

 

P.s.:

Ich hatte Ihnen 3 Checklisten versprochen.

>>>Link zu den 3 Checklisten beim Hauskauf

(Quellen: www.hauskauf-checkliste.org www.immonet.de www.der-hausinspektor.de)

 

Vom Loch zum Loft in 72 Stunden Und was kostet das? Insider-Briefing: Angebotserstellung für Bauleistungen

8 thoughts on “Wie Sie mehr als 100.000 Euro bei einer Hausbesichtigung sparen können inkl. 3 Checklisten zum Download”

  1. Uwe Andreas Pringsauf

    Hallo Markus,
    sehr gut und Hilfreich dein Leitfaden für Käufer gebrauchter Immobilien.
    Die Checklisten habe ich mir zwar noch nicht angesehen – aber ich denke (so wie ich dich kenne) die sind gut durchdacht und komplett.
    Freue mich schon auf den nächsten Beitrag.
    Gute Nacht
    LG
    U.

    • admin

      Hi Uwe,

      danke dir für dein Feedback!

      Die Checklisten haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und sind aus fremden Quellen…

      Aber zusammen mit dem Artikel sind Sie ein praktischer Helfer 🙂

      Grüße,
      Marcus

  2. derimmobilienblog.de

    Super Beitrag Marcus – der Blick aus der Vogelperspektive für mehr Übersicht ist sehr hilfreich!

    liebe Grüße

    Raphael

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