Baugenehmigung Kosten Bauplanung

Altbau, Umbau, Hausbau- von der ersten Idee bis zur Baugenehmigung ist es ein langer Weg. Im Schnitt vergehen beim Neubau bis zum ersten Spatenstich 6-12 Monate. Welche rechtlichen Hürden und Kosten auf Sie zukommen, erfahren Sie in diesem Artikel.

What´s in it for me:

  • Welche Vorhaben brauchen eine Genehmigung
  • Welche Unterlagen müssen Sie einreichen
  • Wie Ihnen Ihr Nachbar einen Strich durch die Rechnung machen kann
  • Wie der Architekt sein Honorar berechnet inkl. HOAI-Rechner
  • Wie viel Zeit Sie einplanen sollten von der Planung bis zum Bau

Altbau, Altbau, Altbau…freie Hand?

…ist normalerweise  das einzige, was Sie von uns hören.

Heute geht es größtenteils um den Neubau, denn nur hier benötigt man ja diesen großen roten Punkt, die Baugenehmigung.

Richtig?

Falsch!

Ich bin unmöglich, ich weiß.

Aber das erste, was Sie im Baubereich lernen müssen ist,

  1. Fast nichts geht in Deutschland einfach so

  2. Die Mühlen der Bürokratie können langsam, sehr langsam mahlen
  3. Sie bekommen nicht immer, was Sie wollen, aber Sie müssen zumindest Ihr Ziel kennen

  4. Selbst wenn Sie nicht benommen, was Sie wollen, kostet Sie das Geld

Sind Sie noch motiviert weiterzulesen?

Sehr gut!

Am Ende des Beitrags werden Sie sich fühlen, als gleiche die Genehmigung eines Bauvorhabens

dem Gang nach Canossa…

…tut es auch in gewisser Hinsicht.

Aber Sie können aufatmen, denn ich zeige Ihnen die wichtigsten Punkte, die Ihnen dabei helfen werden, effizient Ihre gewünschten Bauleistungen umzusetzen.

Bevor Sie zum Bauamt gehen: Ziele und Verordnungen

Sparen Sie sich die Zeit zum Bauamt zu gehen, indem Sie zunächst eine kleine Frageliste aufstellen.

Schreiben Sie Ihre Vorstellungen bzgl. der auszuführenden Bauleistungen (wie damals vor dem Internet) auf ein Blatt Papier.

Visualisieren und konkretisieren Sie.

Je geringer der Umfang, desto geringer der Aufwand natürlich.

Generell können Sie sich folgendes merken:

  • je größer der Aufwand
  • je mehr es an die Substanz geht
  • wenn Denkmalschutz besteht
  • und sobald die Außenansicht verändert wird (Dachgauben z.Bsp.)

können Sie relativ sicher den Gang zum Bauamt antreten.

Selbst für den Umbau eines Gartenschuppens zu einer Bedienstetenwohnung waren wir schon beim Bauamt zu Besuch.

Beim Schaffen von zusätzlichem Wohnraum müssen Sie auch immer an zusätzliche Stellplätze denken:

Eine Abweichung von dieser Verpflichtung ist zuzulassen bei der Teilung von Wohnungen sowie bei Vorhaben zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegt und die Herstellung auf dem Baugrundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist. (LBO §37)

Verhandlungssache also.

An diesem Punkt ist es von Vorteil, einen Architekten mit einem „guten Draht“ zu den Mitarbeitern des Bauamts an seiner Seite zu haben.

Sollten Sie sich noch ganz am Anfang Ihrer Reise befinden, nehmen Sie sich Ihre Frageliste zur Hand und laden Sie sich erst einmal die Landesbauordnung (LBO) für Ihr Bundesland herunter.

Je nach Bundesland variieren die verschiedenen Bauordnungen, sind jedoch im Grundtenor gleich.

Grundsätzlich geht es um die Gefahrenabwehr.

Das Bauordnungsrecht soll verhindern, dass Bauherren sich selbst und Dritte durch unsachgemäße Ausführung gefährden und darüber hinaus einen gewissen Standard gewährleisten.

Viele Auflagen, aber hier warten schon einige kostensparende Erkenntnisse auf Sie.

Genehmigungsfreie Vorhaben

  • Geräteschuppen bis 30 qm
  • Terrassenüberdachungen bis 3 m Tiefe
  • Mauern und Zäune bis 2 m Höhe (bzw. bis 1 m an öffentlichen Verkehrsflächen)
  • Schwimmbecken bis 100 qm Fassungsvermögen
  • der Austausch von Türen und Fenstern
  • Heizungs-, Lüftungs- und Abwasseranlagen

usw.

Genehmigungsfreier Umbau

Um und Ausbauten, die nicht in die Statik des Gebäudes eingreifen, sind generell genehmigungsfreie Vorhaben.

Alle Elemente, die also nicht mit der Standsicherheit in Zusammenhang stehen (demnach tragend oder aussteifend wirken), können Sie ohne Probleme entfernen oder verschieben.

Preisfrage: Und welche Elemente sind das / nicht?

Trauen Sie auch hier wie immer keinen pauschalen Aussagen.

Im Zweifelsfalle lassen Sie kurz einen Statiker drüber schauen.

Entscheidend sind hier häufig die Fragen

  1. aus welchem Material besteht die Wand (Mauerwerk, Trockenbau)
  2. welche Dicke hat Sie
  3. welche Lasten stehen im Stockwerk obendrüber

Bei 24,0 cm KSV Mauerwerk, dass über 5 Stockwerke übereinander liegt, ist der Gang zum Statiker unabdingbar.

Oder in die Kirche.

Das letzte Vaterunser sollte nicht unausgesprochen bleiben, wenn der Hilti-Apostel an sein göttliches Werk geht.

Verläuft über einer 11,5cm starken GKB Trennwand ein 24er Stahlbetonüberzug, können Sie beruhigt schlafen gehen.

Genehmigungsbedürftige Vorhaben

Eine Baugenehmigung erfordern grundsätzlich

  • die Errichtung
  • die Änderung
  • die Nutzungsänderung und
  • der Abbruch

baulicher Anlagen.

Der Abbruch ist nach LBO § 50 BaWü verfahrensfrei

  1. bei Anlagen nach Absatz 1
  2. freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3
  3. sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, bis zu einer Höhe von 10m

Die Klassifizierung der Gebäudeklassen nach der Musterbauordnung (MBO):

  • Gebäudeklasse 1: freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmetern und freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude
  • Gebäudeklasse 2: Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmetern
  • Gebäudeklasse 3: sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern
  • Gebäudeklasse 4: Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 Metern und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 Quadratmetern
  • Gebäudeklasse 5: sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

Das ist Ihnen zu kompliziert?

Keine Sorge, seit neustem gibt es auch das sog. das vereinfachte Verfahren für bestimmte Standardbaumaßnahmen.

Hier müssen die kompletten Antragsunterlagen eingereicht werden, die Prüfung erfolgt jedoch eingeschränkt, dafür innerhalb einer bestimmten – verlängerbaren – Frist.

Kenntnisgabeverfahren: Vor- und Nachteile

Bevor Sie bauen: Vergewissern Sie sich, ob Ihr Bauvorhaben verfahrensfrei, genehmigungspflichtig oder kenntnisgabepflichtig ist.

Im Gegensatz zum Genehmigungsverfahren geben Sie im Kenntnisgabeverfahren  Ihr Vorhaben nur „zur Kenntnis“.

Vorteile:

  • schneller
  • kostengünstiger
  • keine Prüfung über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften
  • Mit der Ausführung des Bauvorhabens kann dann in der Regel zwischen zwei und vier Wochen begonnen werden.

Dieses Verfahren ist zwar schneller, trotzdem muss das Vorhaben in den jeweiligen Bebauungsplan passen.

Nachteile:

  • Die Angrenzer des Grundstückes müssen dem Bauvorhaben schriftlich zustimmen
  • Die angrenzenden Nachbarn können innerhalb von zwei Wochen Einspruch gegen das Bauvorhaben erheben
  • Wenn sich ein Nachbar gegen das Bauvorhaben ausspricht, kann es sein, dass die Bauarbeiten eingestellt werden müssen
  • Auch wenn sich herausstellt, dass das Bauvorhaben nicht den Vorschriften entspricht, kann es eingestellt werden
  • Im Kenntnisgabeverfahren müssen alle Ausnahmen und Abweichungen besonders beantragt werden.

Der gravierende Nachteil dieses Verfahrens, weswegen es auch unter starken Beschuss gerät, ist die fehlende Verbindlichkeit einer Baugenehmigung.

Die Baurechtsbehörde prüft nämlich nur die Vollständigkeit der Unterlagen, aber nicht die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan.

Hier ist der Planer / Architekt voll in der Verantwortung.

Wird hier geschlampt, können Erlöseinbußen beim Verkauf die Folge sein.

Wirklich sinnvoll ist dieses Verfahren nur, wenn sich strikt an den Bebauungsplan gehalten wird.

Dann genießen Sie einen schnelleren Baubeginn und geringere Genehmigungsgebühren.

Für das Kenntnisgabeverfahren müssen Sie folgende Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde einreichen.

Unverbindliche Anfrage beim Bauamt

Sie haben Ihr Projekt ausführlich visualisiert.

Die Landesbauordnung haben Sie studiert, als hinge Ihr Leben davon ab.

Packen Sie Ihre wichtigsten Fragen und machen Sie einen Termin beim Bauamt.

Wenn Sie noch nicht der Eigentümer der Immobilie sind, die Ihnen schlaflose Nächte bereitet, lassen Sie sich eine Vollmacht zur Akteneinsicht geben, sofern es eine Bauakte gibt.

Anhand der Bauakte können Sie den damals genehmigten mit dem heutigen Zustand vergleichen und ggf. abschätzen, ob es sich teilweise um einen abrisspflichtigen „Schwarzbau“ handelt.

Möchten Sie eine Immobilie erwerben und spekulieren mit einem Abbruch ist das nicht notwendig.

Der Mitarbeiter auf dem Bauamt wird sich Ihr Objekt aus der Vogelperspektive anschauen.

Möchten Sie abreißen und neu bauen, muss sich der Neubau in die Ordnung des Bestands einfügen, sowohl von der Optik, Kubatur, wie auch von der Position (Baulinie) und Höhe.

Immer im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit den öffentlich-rechtlichen Belangen des Baurechts können Sie im Vorfeld kostengünstig Ihr Anliegen vorbringen und die Auflagen abklären.

Diese Auflagen notieren Sie sich und legen Sie Ihrem Architekten vor, den Sie ab diesem Zeitpunkt in Anspruch nehmen sollten.

Steht der Kosten-Nutzen-Barometer aufgrund zu hoher Auflagen zu Ihrem Nachteil, haben Sie nicht unnötig Geld verbrannt und können sich auf ein neues Projekt konzentrieren.

„Höhere Auflagen“ können besonders beim Abbruch von Altbauten in geschlossener Bauweise zutage treten.

Stichworte: Statik und gemeinsame Brandwände.

Hier müssen Sie oder Ihr Bauprofi im nächsten Schritt mit Fingerspitzengefühl agieren.

Die Bauvoranfrage

Ihrem Bauvorhaben steht fast nichts mehr im Wege, Sie sind sich aber immer noch nicht sicher und möchten vorsichtig vorgehen?

Stellen Sie zunächst eine Bauvoranfrage!

Hierfür reichen Sie beim Bauamt alle aussagekräftigen Unterlagen zu Ihrem geplanten Projekt ein.

Was Sie benötigen:

  • eine Baubeschreibung
  • alle Bauzeichnungen
  • ein Lageplan
  • die statischen Berechnungen
  • Pläne für Entwässerung und Wasserversorgung
  • Ortsfotos
  • eventuell Einverständniserklärungen der Nachbarn

Die Kosten für den Bauvorbescheid

Ein abgelehnter Bauantrag kommt Sie teurer als die Bauvoranfrage, darum ist diese Vorgehensweise wirklich sinnvoll.

Für kleines Geld klären Sie rechtsverbindlich ab, was Sie noch ändern müssen, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Die Kosten werden durch den Umfang der Unterlagen bestimmt.

Die Höhe der Kosten wächst proportional zur Höhe des Papierstapels bzw. zur Höhe des geplanten Gebäudes.

Eine einfache, formlose Anfrage mit geringem Prüfbedarf wird Sie etwa zwischen 20 und 50 EURO kosten.

Die Erteilung eines Bauvorbescheides kostet Sie für ein durchschnittliches Einfamilienhaus etwa 100 bis 150 EUR.

Größere Bauvorhaben sind aufwändiger zu überprüfen.

Für Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten fallen gerne mal ca. 5.000 € Gebühren an.

Wenn Sie einen Architekten oder einen Bauingenieur mit der Bauvoranfrage beauftragen, kommt noch das Honorar für den Fachmann hinzu.

Das wird für Vorleistungen auf Stundenbasis (42,-€ / h aufwärts) abgerechnet bzw. fließt in die Honorarleistungen der Leistungsphase 1 mit ein.

Aufgabe des Architekten ist es die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens festzustellen und Korrekturen in den neuen Entwurf einzuarbeiten, so dass die Wahrscheinlichkeit einer Bewilligung 100% beträgt.

Tipp: War der Architekt war für die Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit verantwortlich (diese Verantwortung kann er Ihnen vertraglich übertragen) und lehnt die Behörde einen Bauantrag ab, darf dieser Ihnen seine (verfehlte) Arbeit nicht in Rechnung stellen.

Bauvoranfrage: Preisbeispiele

Ein Ehepaar plant einen Neubau auf einem brachliegenden Grundstück. Die beiden veranlassen einen Architekten, eine Bauvoranfrage für ein unterkellertes, zweistöckiges Doppelhaus zu stellen.

Kostenübersicht Preis
1. Gebühren für den Bauvorbescheid 200 EUR
2. Leistung des Architekten 240 EUR
Gesamt 440 EUR

Quelle: www.hausjournal.net

Ihre Schritte zum Erfolg bis zur Baugenehmigung

  1. Grundlagenermittlung was machen wir hier eigentlich?
  2. Vorplanung mal sehen, was sich machen lässt
  3. Entwurfsplanung- es nimmt Gestalt an
  4. Genehmigungsplanung- toi, toi, toi
  5. Ausführungsplanung- jetzt geht´s los!

Grundlagenbesprechung

Das Fundament ist das wichtigste an einem Haus.

Daher machen Sie zusammen mit Ihrem Architekten des Vertrauens Ihre due dilligence.

Solide Grundlagenermittlung ist der erste Schritt zur Umsetzung.

Der Architekt hat die Pflicht, Sie ausführlich zu beraten.

Wenn er das nicht kann, muss er Fachplaner zu Rate ziehen.

Hierzu gehören die Bestandsaufnahme des Grundstücks oder besonderer Begebenheiten.

Ein Aufmaß wird erstellt.

Ein Raum- oder Funktionsprogramm wird erarbeitet.

Vor allem die Größe und der Zuschnitt des Gebäudes werden in der Grundlagenbesprechung ermittelt.

Wie viel Budget steht zur Verfügung?

Vorplanung: eine erste Kostenschätzung

Grundlagen, Konflikte, Lösungsvorschläge, Zeichnungen, Skizzen Randbedingungen all das mündet im ersten Planungskonzept.

Alternativkonzepte werden erarbeitet.

Die Genehmigungsfähigkeit wird in ersten Vorverhandlungen mit Behörden und Fachplanern überprüft.

In dieser Phase der Bauplanung werden auch Erkundigungen über die Art des Baugrundes eingeholt.

Grundlage für die Kostenschätzung ist die DIN 276

Ganz wichtig: In dieser Phase haben Sie eine erste „Hausnummer“ vorliegen, die sich in Abhängigkeit zu Ihrem Bauvorhaben nach oben (Umbauzuschlag von 30% bei Altbauten) oder unten korrigieren kann.

Entwurfsplanung und Kostenberechnung

Das Konzept aus der Vorplanung wird weiter bearbeitet.

Lösungen werden zeichnerisch ermittelt.

Fachplaner und Behörden werden in die Planung mit einbezogen.

Die Entwurfspläne werden im Maßstab 1:100 ausgeführt.

In der Leistungsphase 3 werden alle wesentlichen Materialien festgelegt.

Die zu erwartenden Gesamtkosten werden ermittelt.

Zusammen mit allen Entwurfsunterlagen gehen Sie nun zum Angriff über.

Genehmigungsplanung

Bei der Genehmigungsplanung werden die Vorlagen für die Zustimmungen und Genehmigungen durch die Behörden erstellt.

Zur Erstellung der Genehmigungsvorlagen zieht der Architekt Statiker, Vertreter der Hauptgewerke, Generalunternehmer etc. mit ein.

Als Grundlage zur Verhandlung mit der Baubehörde wird ein Einreichplan aufgestellt.

Nachdem die Lösungen, Probleme und Konzepte ausgiebig besprochen wurden, reicht der Architekt alle Unterlagen bei den entsprechenden Behörden ein.

Ausführungsplanung

Mit der Ausführungs- oder Werkplanung geht es ans Eingemachte.

Ausführungspläne im Maßstab 1:50, sowie Detailzeichnungen im Maßstab 1:1 bis 1:20 bilden die Grundlage, um sofort mit der Ausführung beginnen zu können.

Jedes Gewerk bekommt einen Werkplan, an den es sich zu richten hat.

Vorausgesetzt die Maße vor Ort stimmen.

Zugegeben: Architekten werden nicht immer für Exaktheit bezahlt und Maße oder Pläne sind daher mit Vorsicht zu genießen.

Maße müssen vor Baubeginn immer dem Bestand entnommen und die Ausführung ggf. angepasst werden.

Mit der Ausführungsplanung kann bereits während der Wartezeit für die Erstellung der Baugenehmigung begonnen werden.

Aus der Praxis ist bekannt, dass auch mit der Ausführung vor Erstellung der Baugenehmigung begonnen wird.

Nachahmen nicht empfohlen.

Baugenehmigung erteilt: gleich loslegen?

Nein, bloß nicht!

Mit der Baugenehmigung haben Sie lediglich die verbindliche Zusage, dass Sie gemäß der eingereichten Unterlagen auf einem bestimmten Grundstück ein bestimmtes Bauwerk mit einem bestimmten Aussehen  / Inhalt / Nutzung ausführen dürfen.

Sie stellt also fest, dass das bauliche Vorhaben mit den geprüften Vorhaben in Einklang steht.

Die Baugenehmigung setzt noch keinen Schlusspunkt unter die erforderlichen Genehmigungen.

Unabhängig vom Baugenehmigungsverfahren sind weitere Genehmigungsverfahren (z. B. wasserrechtliche oder immissionsschutzrechtliche Genehmigungen) einzuholen.

Tatsächlich gebaut werden darf erst, wenn auch die Baufreigabe (der rote Punkt) vorliegt.

Mit der Baugenehmigung erhalten Sie also die Info, welche Nachweise noch eingereicht werden müssen, um mit dem Bau zu beginnen.

Voller stolz müssen Sie nun den roten Punkt von der Straße aus gut sichtbar an Ihre Baustelle anbringen.

Übrigens: Um die Einhaltung weiterer Vorschriften des öffentlichen Rechts müssen Sie sich als Bauherr eigenverantwortlich kümmern.

Wie Ihr Nachbar Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen kann

Ein Bauvorhaben ist nie nur eine technische Sache.

Schließlich bauen Sie nicht komplett autark irgendwo in der Steppe von Afrika.

Der Nachbar eines Baugenehmigungsempfängers kann unter engen Voraussetzungen die erteilte Baugenehmigung anfechten.

Tatsache.

Der Feind lauert überall.

Dazu reicht es aber nicht aus, dass die Baugenehmigung „nur“ öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt.

Vielmehr müssten gerade die öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzt werden, die gerade darauf abzielen, den jeweiligen Nachbarn individuell zu schützen

Hat der Widerspruch keinen Erfolg, so kann der Nachbar vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die erteilte Baugenehmigung erheben.

Eine sog. Drittanfechtungsklage.

Ihr Glück: Gem. § 212a BauGB haben Widerspruch und Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens haben keine aufschiebende Wirkung.

Kommt es zur Bauausführung noch bevor der Rechtsbehelf des Nachbarn entschieden ist, kann der Nachbar die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs beim Verwaltungsgericht beantragen.

Verrückt oder?

Sinnt Ihr Nachbar böses und hat er viel Ausdauer, kann sich die Bauausführung bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtes tatsächlich hinauszögern.

Manche Bauträger sollen auch schon beschwichtigende Zahlungen vorgenommen haben…munkelt man…

Übrigens: Was für Ihren Nachbarn gilt, gilt auch für Sie

Sollte Ihnen die Baugenehmigungsbehörde eine Baugenehmigung „zu Unrecht“ nicht erteilen, können Sie vor dem Verwaltungsgericht auf die Erteilung der Baugenehmigung klagen.

Mit der Verpflichtungsklage, verklagen Sie sozusagen die Baubehörde dazu, Ihrer Pflicht nachzukommen, Ihnen eine Genehmigung zu erteilen bzw. das Verwaltungsgericht verurteilt die Baubehörde zur Erteilung.

Was hierzulande nicht alles möglich ist.

Zuvor müssen Sie jedoch bei der Behörde gegen den Ablehnungsbescheid binnen eines Monats Widerspruch einlegen.

Außer in Bayern.

Da müssen Sie sofort Klage erheben.

Und was kostet das?

Die Gretchenfrage.

Wir lieben es.

Kurzform:

  1. Gebührenverordnung des jeweiligen Landes (GebV WM BW)
  2. Honorarordnung Architekte und Ingenieure (HOAI)

Es kostet in jedem Falle Blut, Schweiß und Geld.

Erhöhen Sie ihr Know-How, sowie Ihre Eigenleistungen und senken Sie die Kosten für die Vorarbeit.

Fazit

In Deutschland herrscht zwar Baufreiheit, was Sie aber nicht erwarten können ist, in´s Bauamt einzulaufen und zu sagen „Ich reiß da mal was ein und bau was neu- geht klar oder?“.

Damit kommen Sie nicht weit.

Der Gang nach Canossa ist nun zu seinem Ende gekommen.

Jetzt verstehen Sie vielleicht, weswegen Sie nicht von hier auf jetzt mal etwas bauen können.

Die Mühlen der Bürokratie maaahlen laaangsaaam.

Und Ihr Nachbar kann Ihnen auch noch reinfunken.

Machen Sie sich ein genaues Bild von Ihrem Vorhaben, schalten Sie Profis ein, informieren Sie sich über die einschlägigen Verordnungen, klopfen Sie im Bauamt an und vor allem:

Holen Sie Leute in Ihr Team, die einen guten Draht zum Bauamt haben.

Netzwerk ist alles.

In diesem Sinne:

fröhliches bauen,

Ihr Marcus Schettler

 

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4 thoughts on “Von der Bauplanung bis zur Baugenehmigung: Alle Hindernisse im Überblick”

  1. sbobet

    Das ist ja mal ein informativer, sorgfältig mit Liebe zum Detail geschriebener Artikel. Vielen Dank! 🙂

  2. Johannes Brehm

    Sehr guter Artikel .Vielen dank Für meine modernisierung sehe ich schwarz . Leider.

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