Augen auf beim Altbaukauf: Der Gesetzgeber behandelt mit der EnEV Ihren Neukauf wie einen Neubau, daher müssen Sie die energetischen Sanierungen mit in den Kaufpreis einrechnen. Wie Sie die EnEV für sich nutzen können, erfahren Sie hier.

Käufer von Altbauten sind immer solange glücklich, bis Ihnen der Schornsteinfeger erzählt, dass Sie bald eine neue Heizungsanlage anschaffen müssen.

Nebst eventueller Dämmmaßnahmen.

Gesetzliche Pflicht und so.

Das Wort Bußgeld erlauschen Sie kurz, als Sie in die Vergangenheit zurückblättern.

Weder Käufer noch Makler haben Sie auf nach dem Hauskauf anfallende Sanierungskosten, geschweige denn auf irgendwelche Pflichten hingewiesen.

Müssen sie auch nicht.

Und jetzt?

Neue Heizanlage.

20.000€.

Ohne sonstige Arbeiten.

Besitzt der Schornstein eigentlich den erforderlichen Querschnitt?

Hat die oberste Geschossdecke eine „ausreichende“ Dicke?

Und die Decke des Heizungsraums?

Hätte Ihnen das mal einer vorher gesagt!

Hätten Sie dann trotzdem gekauft?

Schließlich waren diese „Zusatzkosten“ nicht einkalkuliert.

Atmen Sie jetzt bitte einmal tief ein und dann wieder aus.

Sie sind nur aus einem schlimmen Traum aufgewacht.

Morgen ist erst die Hausbesichtigung.

Bis dahin machen wir Sie fit für die Verhandlung!

Dabei ist alles doch gar nicht so kompliziert.

Wichtig ist erst einmal,

  1. dass Sie sich das Wort Nachrüstpflichten, sowie
  2. den Zeitraum 2 Jahre merken und
  3. die drei wichtigsten Pflichten kennen

(Dass die Nachrüstpflichten und Auflagen der EnEV bei denkmalgeschützten Gebäuden nicht greifen, haben wir an dieser Stelle schon einmal erläutert.)

Diese drei Pflichten der EnEV müssen Sie als Hausbesitzer kennen

Pflicht Nr. 1: Kaufen oder erben Sie ein Haus nach dem 01.02.2002, müssen Sie als neuer Besitzer eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke anbringen. Der Dämmwert darf hierbei nicht niedriger sein als 0,24 W/(m2K).

Die Ausnahme: Dämmen müssen Sie nur nicht, wenn kein Besitzerwechsel nach Januar 2002 stattfindet.

Pflicht Nr. 2: Dämmen Sie Ihre Außenwand, so muss dies nach EnEV-2009-Vorschriften passieren. Das bedeutet, dass – wenn Sie schon Ihr Haus dämmen – dieses auch mit einer ausreichend guten Dämmschicht tun müssen.

Die Ausnahme: Wenn Sie nicht dämmen möchten, müssen dies auch nicht tun.

Mehrkostenalarm: Sollten Sie Putzarbeiten an der Fassade ausführen lassen, muss die zu bearbeitende Fläche weniger als 10% der Gesamtfläche sein, sonst müssen Sie sich an die EnEV halten.

Pflicht Nr. 3: Heizkessel von vor 1978 müssen erneuert werden und die Heizrohre isoliert.Seit 2009 gilt die Pflicht für alle Ein- und Zweifamilienhäuser. Ist der Heizkessel in Ihrem Haus zu alt, muss er sofort ausgetauscht werden.

Aber wer soll das denn kontrollieren?

Ihr Schornsteinfeger.

Die Ausnahme: Keine.

Die Maßnahmen

Heizkessel…

  • die vor 1985 installiert wurden, sind nicht mehr zugelassen
  • Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem Wirkungsgrad, sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung

Dachdämmung…

  • Wird die Immobilie mindestens vier Monate pro Jahr auf mehr als 19 Grad beheizt, müssen die obersten zugänglichen Geschossdecken über beheizten Räumen der EnEV entsprechend gedämmt werden
  • Ersatzweise kann das darüber liegende Dach isoliert werden
  • Der Wärmedurchgangskoeffizient darf nach den Maßnahmen nicht mehr als 0,24 Watt pro Quadratmeter Kelvin betragen
  • Ausnahme 1: Liegt der Wärmedurchlasswiderstand (R-Wert) von 0,90, wird der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt und es besteht keine Dämmpflicht.
  • Ausnahme 2: Gebäude, bei denen sich die Dämmung innerhalb einer angemessenen Frist nicht als wirtschaftlich erweist. Ein unverhältnismäßig hoher Aufwand muss gegeben sein. Der Rest ist Behördenwillkür.
  • Gut zu wissen: Der Mindestwärmeschutz will die Bausubstanz vor Tauwasser schützen und ein feuchtes Raumklima verhindern. Das muss mindestens gewährleistet sein.

Leitungen…

  • In nicht geheizten Räumen müssen alle zugänglichen, wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen gedämmt sein
  • Gut zu wissen: Im Mauerwerk liegende Leitungen dämmen, um sie vor Korrosion zu schützen

Wer sagt Ihnen, ob Ihr Haus die EnEV-Vorgaben erfüllt?

Das prüfen in der Regel die örtlichen Bauämter.

Mit der EnEV den Kaufpreis verhandeln

Alle schimpfen Sie über den außer Kontrolle geratenen Dämmwahnsinn in Deutschland.

Ganze Dokumentationen werden darüber gedreht.

Alles Sondermüll, wohin nur damit.

Und wenn Sie einen hübschen Altbau als Eigenheim oder Kapitalanlage kaufen, müssen Sie auch zwangsweise diese doofen Pflichten erfüllen, die zudem ja extra on top nochmal Geld kosten.

Warum drehen Sie den Spieß nicht um und machen aus den Lasten Argumente?

Der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen bei der Besichtigung den Energieausweis zu zeigen.

Gebäudeklasse H.

Das sind Gebäude, die extrem viel Energie zum Fenster hinauspusten, weil Sie lange nicht saniert wurden.

Warum bringen Sie diese Kosten nicht „in Abzug“?

Eine Immobilie, die für 210.000€ angeboten wird, kann so ganz plötzlich nur noch 190.000€ wert sein.

Und so spielen Sie das ganze weiter:

Sie nutzen die Vorgaben der EnEV zu Ihren Gunsten.

25.000€ für die Heizanlage.

Das Dach ist ebenfalls klassisch und zwar ein klassisches Kaltdach.

Wollen wir kalt haben? Nein!

Warum?

Na, weil dort zum einen die Energie verloren geht und zum anderen, weil der Taupunkt weiter in das Haus innerer rückt und Schimmel verursachen kann.

Sie kennen die Vorgehensweise bei der Hausbesichtigung.

Alles von oben bis unten anschauen.

Jetzt sind Sie schon einen Schritt weiter und rechnen in Ihrem Hinterköpfchen schon zusammen, was dank der EnEV an „Extrakosten“ auf Sie zukommen wird.

Rechnen Sie das dem Makler mal vor.

Sie denken, Sie sind nicht gut im verhandeln?

Bringen Sie Tatsachen auf den Tisch.

Die machen immer Druck!

Diese Investitionskosten sind nicht von der Hand zu weisen.

Weitere sinnvolle Sanierungsmaßnahmen

Fassade…

  • Schimmelt es in den Außenecken? Grund dafür kann ein mangelhaftes Lüftverhalten sein oder die Außenwand hat nicht die nötigen Dämmwerte und die Außenecken wirken daher wie Kühlrippen in denen Luft kondensiert

Fenster…

  • Wenn Sie die Fassade dämmen, machen Sie die Fenster gleich mit, sonst entstehen Wärmebrücken
  • Dämmen Sie Fenster und Fassade, können Sie 40-50% Energie einsparen. Bei den Fenstern sind Sie mit 7-10% dabei.

Kellerdecke…

  • Günstiger als ein Tausch der Fenster und spart ebenso 7-10%
  • Rechnen Sie mal grob mit 120-150€ / qm

Genauer werden wir darauf noch in einem kommenden Artikel eingehen, aber einige Maßnahmen amortisieren sich schon nach ca. 5 Jahren.

Auf die Reihenfolge der Sanierungen kommt es an

Spielen Sie z.Bsp. mit dem Gedanken, eine Wärmepumpe einzubauen, dann warten Sie damit, bis Sie die Fassade gedämmt haben.

Hier bezahlen Sie nämlich nur die Leistung.

Eine Pumpe mit der Leistung von 10 Kilowatt koste 13.000€, 20 Watt dagegen schon 20.000€.

Warum mehr Leistung kaufen, die Sie im Nachhinein gar nicht mehr benötigen?

(Quelle: ratgeber.immowelt)

Fazit

Nicht nur als Häuslebauer, sondern auch als Käufer einer Immobilie treffen Sie die Vorschriften zur energetischen Sanierung.

Innerhalb von 2 Jahren ab Kaufdatum müssen Sie die Maßnahmen der EnEV umgesetzt haben.

Dies betrifft meist die Anschaffung eines neuen Heizkessels, sowie die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke.

Immobilien, die der Vorbesitzer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, mussten bisher nicht saniert werden.

Hier wartet eine Kostenfalle auf Sie.

Tappen Sie nicht blind hinein, sondern nutzen Sie diese als Verhandlungsargument.

Stellen Sie ein Sanierungskonzept auf und lassen Sie sich falls nötig eine Wirtschaftlichkeitsberechnung anfertigen.

In diesem Sinne: Salve!

Ihr Marcus Schettler

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2 thoughts on “Sanierungspflichten nach dem Kauf: Wie die EnEV Ihnen bei der Kaufpreisverhandlung hilft”

  1. Kejties_bautagebuch

    Informativer Artikel – danke dafür! Aber das Argument, wegen anstehender Sanierungsmaßnahmen den Kaufpreis zu drücken, ist in der momentanen Immobilienmarkt-Phase echt quatsch. Da wird der Makler ubd/oder Verkäufer nur die Augenbrauen hochziehen und sich dem nächsten Interessenten zuwenden – der dann bereit ist mindestens den aufgerufenen Kaufpreis zu zahlen.

    • admin

      Hallo Kejties_bautagebuch,

      danke für Dein Kommentar 🙂

      Ich würde beides nicht über einen Kamm scheren oder als Quatsch abtun. Es kommt vielmehr auf den Einzelfall an. Es gibt tatsächlich Immobilien in guten Gegenden mit einem Faktor von 17, bei dem der Makler Pseudo-Interessenten zu einem Termin einlädt, um den Wert der Immobilie in den Augen der tatsächlichen Interessenten zu steigern.

      Und anstehende Sanierungsmaßnahmen sind immer ein Grund zu verhandeln. Es kommt natürlich -wie bei allem- darauf an.

      Vielen Dank & beste Grüße,
      Marcus

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