Gewerblicher Brandschutz

Viele Investoren sind sich der Anforderungen des vorbeugenden Brandschutzes nicht bewusst. Wird dieser Punkt während der Ankaufsprüfung ignoriert, können die Kosten in der Ausführungsphase explodieren. Welche Anforderungen der gewerbliche Brandschutz stellt und worauf Sie achten müssen, finden Sie im neusten Beitrag heraus.

Wenn Sie diesen Beitrag gelesen haben,

  • kennen Sie die wichtigsten Anforderungen
  • wissen Sie, was alles auf Sie zukommen kann
  • wissen Sie, wo Sie die entscheidenden Infos nachschlagen können
  • finden Sie die wichtigsten PDF-Ratgeber gesammelt zum Download
  • kennen Sie die wichtigsten Ansprechpartner
  • besitzen Sie eine größere Planungssicherheit

Mein Ziel ist es, Sie nicht wie sonst standesüblich mit allen Vorschriften zu bombardieren, welche sich die verbeamteten Aristokraten in einsamen Nächten virtuos ausgedacht haben.

Mir geht es lediglich darum Sie für dieses Thema zu sensibilisieren, sofern Sie z.Bsp. mit der Idee schwanger gehen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen, zu sanieren und eventuell ein Boardinghouse oder gar ein Hotel daraus zu zaubern.

Auch die Vermietung von Ferienwohnungen käme hier in Betracht.

Mein Blick als ehem. Polier bzw. Bauleiter der Sanierung mehrerer Bestandsbauten, die unter diese Nutzungsart fielen, ist zunächst immer mal ein etwas negativ geschwärzter.

Warum?

Einfach durch den Umfang der Arbeiten, sowie der Schwierigkeit, die diversen Gewerke in Bezug zum Brandschutz zu koordinieren.

Außerdem bin ich darauf gedrillt die Fehler zu finden und den Unternehmern dann in Rechnung zu stellen.

Berufskrankheit quasi.

Wenn ich die Kosten einer Sanierung mit dem Hintergrund einer gewerblichen Nutzung schätzen soll, wird mir regelmäßig schwarz vor Augen.

Ich sehe immer zunächst den worst case.

Man möge es mir verzeihen.

Die Grundlage des worst case ist eben die Sanierung eines Bestandsgebäudes zu einem Hotel.

Hier sind die Anforderungen eben enorm.

Wenn Sie ein Hotel bauen möchten, sollten Sie folgendes beachten…

Meine Zeit als Angestellter ist schon eine Weile her und mein derzeitiges Arbeitsvolumen sorgt für ein sehr selektives Gedächtnis.

Aber das alles hat doch prägende Eindrücke hinterlassen.

Wenn Sie als Bauträger oder Investor damit spekulieren, ein Bestandsgebäude in Heidelberg oder Mannheim zu kaufen, zu sanieren und in ein Hotel zu verwandeln, gebe ich Ihnen hier einen kurzen Abriss, was alles so auf Sie zukommen kann/könnte/wird/soll/muss.

Bereit?

Ich denke hierbei an:

  • Definieren von Brandabschnitten
  • rauchfreie Schleusen
  • selbstschließende T30 Zimmertüren
  • Trennwände F30, F60, F90
  • Stockwerksweise Brandabschottungen
  • T90 Kellertüren
  • RWA
  • BMZ
  • SÜLA
  • MLAR
  • MLüAR
  • zusätzliche Abströmöffnungen in Keller und Dach mit einem vordefinierten lichten Querschnitt
  • Brandmelder
  • Brandwand
  • Brandschutzplan
  • Brandschutzordnung Teil A, B , C
  • Brandschutzkonzept
  • Brandschutzgutachter
  • Brandschutzklappen (Lüftungsanlagen)
  • Brandschutzbeauftragter
  • Brandriegel im WDVS
  • Brandschutzplaner
  • Brandschutzfirma (stellt Abschottungen her)
  • Brandschutzbeschichtungen für Stahlträger
  • Feuerlöscher inkl. F30 Einhausung
  • Notbeleuchtung inkl.  separatem Stromaggregat in einem separaten Raum mit den entsprechenden Anforderungen, sowie Abgasöffnung ins Freie
  • notwendige Treppenhäuser und zusätzlicher (zweiter, rauchfreier) Fluchtweg
  • Abnahme durch die örtliche Feuerwehr
  • Knauff Diamant GKFi (dreifacher Quadratmeterpreis)
  • Gewerke übergreifende Kontrolle der Einhaltung oder Missachtung von Brandschutzauflagen
  • Durchdringungen müssen immer die selbe Feuerwiderstandsklasse wie die durchdrungenen Bauteile aufweisen

Das Thema Brandschutz erschöpfend darzustellen, sprengt den Rahmen dieses Blogs.

Sprengt den Rahmen eines jeden Blogs.

Sprengt generell jeden Rahmen.

An anderer Stelle gehe ich vielleicht spezifischer auf einzelne Punkte ein.

Das schreckt Sie alles noch nicht wirklich ab?

Gut.

Kurz durchatmen.

Zurück zum Anfang.

Privater Brandschutz ist weitgehend ungeregelt

„Gewerblicher Brandschutz“

-als müsse man sich im privaten Bereich nicht vor einem Brand schützen.

Das ist natürlich nicht korrekt.

Sie haben als Hausbesitzer, Eigentümer und Vermieter natürlich die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung bzgl. der Anforderungen eines Heizungskellers einzuhalten.

Die gesetzliche Rauchmelderpflicht greift ebenfalls in fast allen Bundesländern.

Sie gilt für Neu-, und Umbauten, sowie für Bestandswohnungen.

Die Nachrüstpflicht für den Bestand befindet sich je nach Bundesland in einer längeren oder kürzeren Übergangsphase.

In Heidelberg bzw. in Baden-Württemberg gilt die Rauchmelderpflicht für alle Wohnungen seit Juli 2013.

Für Bestandsbauten endete die Übergangsfrist am 31. Dezember 2014.

Alle Schlafräume und Flure, die als Fluchtweg dienen, müssen mit jeweils einem Brandmelder ausgestattet sein.

Der Eigentümer ist zuständig für den Einbau.

Die Mieter sind zuständig für die Betriebsbereitschaft.

Wo die Rauchmelderpflicht bereits existiert und wo noch Übergangsregelungen greifen, können Sie im Artikel auf www.zuhause.de nachlesen.

Bei einer Badsanierung innerhalb eines Mehrfamilienhauses sind die meisten Unternehmer mittlerweile so umsichtig, eine Brandschutzmanschette zu verwenden, sollte das Fallrohr stockwerksübergreifend freigelegt bzw. erneuert werden.

Aber hiervon abgesehen ist der Brandschutz im privaten Bereich weitestgehend ungeregelt.

Brandschutz im Gewerbe: Sicherheit für alle gewährleisten

Ich werde Sie hier nicht mit den unzähligen Verordnungen zum Thema Brandschutz langweilen, aber sobald Sie damit spekulieren eine Wohnimmobilie einer gewerblichen Nutzungsänderung zu unterziehen, finden Sie sich ganz schnell im Jungel der deutschen Verordnungswut wieder.

Berühren Sie den gewerblichen Bereich, müssen Sie als Unternehmer (der Sie ab dann nun sind) gem. der Arbeitsstättenverordnung „die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten“ (§1 ArbStättV) garantieren.

Und darunter zählt nun mal der Brandschutz.

Kurzum: Beim betrieblichen Brandschutz treffen die Anforderungen des Baurechts und Regelungen zum Arbeitnehmerschutz aufeinander.

Ist ja eigentlich gar nicht sooo viel oder?

Die wichtigsten Vorschriften zum Brandschutz im Überblick

Wie sollte es auch anders sein, der Brandschutz ist durch eine ganze Reihe von Gesetzen und Verordnungen geregelt:

Dazu kommen noch die Berufsgenossenschaftlichen Vorschriften und Regeln.

Und wenn Sie neu bauen oder umbauen, müssen Sie noch das Baurecht beachten.

Und die Regeln des Baurechts unterscheiden sich je nach Bundesland immer ein wenig.

Sie haben das Gefühl überfordert zu sein?

Sie benötigen spätestens ab jetzt einen Führer für diese Safari?

Keine Sorge, diese Gefühle teile ich mit Ihnen.

Ging mir genauso.

Planung ist alles: Brandschutzerfordernisse vor der Ausführung abklären

Sicher, es wird immer wieder vorkommen, dass Sie improvisieren müssen.

Sie müssen sich auf Veränderungen blitzschnell einstellen, die richtigen Kontakte anrufen und dementsprechende Maßnahmen treffen.

Glauben Sie es mir, Geiz ist nicht geil.

Sollten Sie an diesem Punkt sparen (habe ich schon erwähnt, dass ALLES, was mit Brandschutz zu tun hat, richtig teuer ist?), zahlen Sie in der Retrospektive garantiert doppelt.

Wieso?

Erstens: Ihnen fehlt schlicht und ergreifend die Zeit Vergleichsangebote einzuholen oder alternative Ausführungen abzufragen.

Für solch eine Verhandlungsposition darf Ihnen die Zeit nicht im Nacken sitzen.

Zweitens: Aufbauen, abreißen, neu machen, abreißen, neu machen ,abreißen, neu machen usw.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Verstecken sich hier etwa Mehrkosten?

Jap, ein Meer voller Kosten.

In solch einem kostspieligen Segment ständig etwas abändern oder verbessern zu müssen, ist kostspielig.

Das können Sie sich getrost sparen.

Wie?

Mit der richtigen Planung.

Ich weiß, ich weiß, alles viel zu teuer, Kosten hier, Kosten da, wir müssen sparen.

Sie sollten wie folgt rechnen:

WENN eingesparte Kosten in Folge unzureichender Planung + Mehrkosten für unzureichende / doppelte (richtige) Ausführung im Nachgang < Kostenaufwand für fachgerechte Planung & Ausführung + Haftungssumme im Schadens- bzw. Todesfall DANN lohnt es sich für Sie KEINEN Brandschutzprofi zu beauftragen.

Wirkt diese Rechnung auf Sie beunruhigend oder schlafen Sie nun besser?

§ 227 StGB Körperverletzung mit Todesfolge

 

Hier warten bis zu 10 Jahre Freiheitsentzug auf Sie.

§ 319 Baugefährdung

(1) Wer bei der Planung, Leitung oder Ausführung eines Baues oder des Abbruchs eines Bauwerks gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährdet, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

(Quelle: www.dejure.org)

Sie merken schon, diese Rechnung geht nicht auf.

Denn: Ist der Tod die kausale Folge eines Planungs- oder Ausführungsfehlers, trifft die strafrechtliche Haftung diejenigen, die geplant bzw. ausgeführt haben.

 

Natürlich können Sie im Schadensfall einen Rückgriff auf die ausführenden Firmen vornehmen.

 

Es wird aber nur das ausgeführt, was geplant / vorgegeben ist.

 

Die Verantwortlichkeiten im Schadensfall zu klären, kann sehr diffizil und langwierig sein.

 

(Er)Sparen Sie sich das.

Die gute Nachricht: Brandschutz ist Verhandlungssache

Endlich mal etwas positives!

 

Schließlich will nicht jeder unter Ihnen ein 8 Mio. € Design Boutique Hotel bauen.

 

Und falls ja: Rufen Sie bitte nicht mich an.

 

Rufen Sie zunächst die örtliche Feuerwehr an und bauen Sie rechtzeitig einen guten Draht auf.

 

Tun Sie dies am besten schon bei der zweiten oder dritten Hausbesichtigung Ihres Favoriten.

 

Dann können Sie schon mal den ungefähren Aufwand abschätzen.

 

Hier die gute Nachricht: Die Höhe des Aufwands richtet sich nach der Größe des Projektes, der Nutzungsart, den Gegebenheiten vor Ort und ein wenig auch nach der Laune des Brandschutzmenschen der Feuerwehr.

 

Wenn die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigen Aufwand erfüllt werden können (gängige Formulierung in jeder LBO), können Sie davon befreit werden.

 

Wer oder was legt denn den „unverhältnismäßigen Aufwand“ nach welchem Ermessen fest?

 

Menschen.

 

Sie sitzen im Bauamt und bei der Feuerwehr.

 

Ermessensspielraum ist hier das Zauberwort.

 

Seien wir ehrlich: Würden Sie der Feuerwehr oder manchen Planungsbüros freie Hand lassen, könnten Sie Ihre Grundrissvorstellungen vollkommen vergessen und Ihr Vorhaben würde in einem Hochsicherheitstrakt für brandschutztechnische Maßnahmen enden.

 

Unschön.

 

Unnötig.

 

Teuer.

 

Wie nehmen Sie jetzt dem Eindruck des Feuerwehrmenschen ein wenig den Wind aus den Segeln und umschiffen so horrende Kosten?

 

Sie benötigen einen Brandschutzexperten, der sich nicht nur hervorragend mit der Materie auskennt, sondern auch ein wenig in Ihren Gunsten steht.

 

Er wird wie Baldrian auf Ihre Nerven wirken.

 

Vorsicht: Alter schützt vor Torheit nicht. DINs und ENs ändern sich ständig. Seien Sie gewiss, dass Ihr Experte auf dem neusten Stand ist.

 

Brandschutzplanung Hand in Hand mit Grundrissgestaltung

Objekt erworben, Pläne fertig, Genehmigung erteilt.

Let´s go?

Fast.

Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro müssen im Einklang mit den brandschutzrechtlichen Vorgaben stehen und müssen mit Ihren Grundrissvorstellungen vereint werden (können).

Haben Sie die Auflage im 3. Stock einen zweiten Fluchtweg über ein anleiterbares Fenster und einen separaten Flur zu erfüllen, müssen Sie diese Fläche eben dem Brandschutz zuweisen.

Egal ob Sie nun das angelegene Apartment 40 Quadratmeter groß haben wollten oder nicht.

Brandschutzplanung geht ganz eng mit der Grundrissplanung und Deckengestaltung einher.

Stellen Sie sich darauf ein, das Ihre Pläne des öfteren einer Änderung unterliegen.

Geschieht dies während der Ausführung, entsteht große Verwirrung bei allen Gewerken und somit Mehrkosten.

Das kann in einem gigantischen Wirrwarr enden.

Seien Sie vorbereitet.

 

Fazit

Um Planungssicherheit zu erhalten müssen Sie frühzeitig die Nutzung in Art und Umfang mit den betreffenden Stellen abklären.

Mit diesen Anforderungen konfrontieren Sie nun Ihren Architekten im Zuge des Kostenvoranschlags.

Knüpfen Sie rechtzeitig Kontakte mit der örtlichen Feuerwehr, sowie zu einem Brandschutzexperten, der auf Ihrer Seite steht.

Einiges an Know-How können Sie sich auch selbst anlesen.

Eine solide Brandschutzplanung wird das aber nicht ersetzen, denn diese erhalten Sie nur, wenn Sie alle relevanten Gewerke aufeinander abstimmen und in Einklang mit den brandschutzrechtlichen Anforderungen bringen.

Dafür benötigen Sie jahrelange Expertise.

Expertise kommt nicht von experimentieren.

Sparen Sie Geld, indem Sie nur einmal statt zweimal ausführen.

Brandschutz kostet Geld.

Einsparpotentiale sollten Sie messerscharf abwägen.

Fröhliches Brandschützen,

Ihr Marcus Schettler

 

Literatur zum Thema Brandschutz:

Verantwortlichkeit und Haftung im baulichen Brandschutz (AKG-Architekten)

Brandschuzordnung Teil A, B, C

MBS- Leitfaden Brandschutz in Hotels

VdS- Leitlinien zur Schadenverhütung der deutschen Versicherer Sicherheitsvorschriften für Betriebe der Gastronomie

VdS Brandschutzkonzept für Hotel- und Beherbergungsbetriebe Richtlinien für die Planung und den Betrieb

Muster Leitungsanlagen Richtlinie MLAR

FAHO Kassel- Brandschutz, Rauchschutz, Lüftungstechnik

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Foto by Unsplash@ Dawn Armfield

 

 

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