Bauen mit dem Bauträger

Bauen mit dem Bauträger: Wenn Sie ein Rund-um-sorglos-Paket möchten, liegen Sie mit dieser Wahl genau richtig. Was Sie dennnoch alles beachten müssen, zeige ich Ihnen jetzt.

Egal ob Bungalow, Einfamilienhaus, moderne Häuser, sanierte Denkmalschutzobjekte: Vom Bauträger erhalten Sie ein schlüsselfertiges Eigenheim und müssen sich um nichts kümmern.

Bauträger sind in erster Linie Baugesellschaften, die sich vom Kauf der Grundstücke, über die amtlichen Formalitäten, Grundrissplanung, Ausschreibung und Vergabe, Koordinierung und Bauleitung, kurz: um den gesamten Bauablauf kümmern.

Teilweise kümmern sie sich zudem um die Erschließung und die Anlage des Außenbereiches.

Einige bieten Ihre Immobilien auch full furbished an.

Der Bauträger baut auf eigenes Risiko in Eigenregie mit eigenem oder finanziertem Geld.
Da er den kompletten Bauprozess trägt, nennt man ihn Bauträger.

Das bedeutet für Sie konkret: Sie sind nicht der Bauherr, sondern der Erwerber und erst ab dem Kauf dann Eigentümer der Immobilie.

Diese Sachlage geht einher mit allen Rechten und Pflichten bzgl. der Eigentumsverhältnisse.

Wenn Sie nicht der Bauherr sind, kann Ihnen der Bauträger nämlich den Zutritt zu seinem Eigentum versagen.

Theoretisch und praktisch- wobei es praktisch schon sehr verdächtig wäre.

Man hat ja nichts zu verbergen, stimmt´s?

Meine eigenen Erfahrungen bestätigen diese open door policy auch.

Bauträger und das Rund-um-sorglos-Paket

Vorteile im Überblick:

  • Keine Grundstückssuche
  • Klärung aller Formalitäten
  • Planung-Ausführung-Kontrolle
  • Nur einen Vertragspartner
  • Keine Haftung
  • Guter Kostenüberblick / finanzielle Planbarkeit
  • Ratenzahlung nach Baufortschritt
  • Zeit für Ihr Kerngeschäft, Freizeit und Familie
  • Kurze Bauzeit
  • Bauen zum Festpreis
  • Bauen in exklusiver Lage (Bauträger haben die besseren Möglichkeiten & Kontakte)

Nachteile im Überblick:

  • Eigentum erst nach Erwerb (Zug um Zug)
  • Begrenzter Gestaltungsspielraum
  • Eingeschränktes Mitspracherecht
  • Eigene Vorstellungen, abweichende Ausstattungsdetails lassen sich in Form von Sonderwünschen einbringen (gegen Aufpreis)
  • Komplexe Verträge
  • Totalverlust bei Insolvenz
  • Geringe Kontrollmöglichkeiten während der Bauarbeiten

In diversen Foren ist häufig zu lesen, dass sich die Bauträger immer die günstigsten Anbieter zur Ausführung der Arbeiten auszuchen, um sich anschließend die Differenz dann in die eigene Tasche zu stecken.

Letzteres nennt man Marge.

Wenn Sie zum Festpreis bauen und der Bau wird günstiger, „steckt“ sich der Bauträger die Differenz ein.

Diese Tatsache hat für viele einen negativen Beigeschmack.

Aber wieso?

Der Bauträger hat das Risiko und wenn er die vertraglich vereinbarte Qualität zu einem günstigeren Einkaufspreis liefern kann, gehört das eben zu seinem Gewinn.

Einige Bauträger müssen sowieso schauen, dass etwas hängen bleibt, nicht, weil es sich um kleine Projekte mit geringer Marge handelt, sondern weil das alte Projekt mit dem Kredit für das neue bezahlt wird.

Ein gefährliches Wettrennen mit der  Zeit.

Die Bauträgerkalkulation beinhaltet meist eine Gewinnspanne von 15-20%.

In der Regel gilt im Sinne der Wirtschaftlichkeitsberechnung und der Gewinnmaximierung ganz salopp gesagt:

Nach oben schlagen, nach unten treten.

Möglichst günstig einkaufen und dann gewinnoptimiert verkaufen.

Hiervon lebt der Bauträger, das ist sein Geschäft.

Wem das zu obskur ist und eine größere Transparenz bevorzugt bzw. gerne mehr Eigenleistung erbringen möchte und somit mehr Kontrolle hat, entscheidet sich besser für ein Modell mit einem freien Architekten / Bausachverständigen / Bautechniker.

Wie auf der Kostenseite eine höhere Rendite beeinflusst werden kann, schreibt der www.bauprofessor.de sehr ausführlich:

  • Bau- bzw. Investitionskosten senken
  • Flächen, z.B. des Anteils der Nutz- bzw. Wohnfläche an der Bruttogrundfläche (BGF) besser ausnutzen
  • Grundstücks- und Erschließungskosten senken
  • Anteil von öffentlicher Erschließung erhöhen
  • Bei Außenanlagen sowie Ausstattung und Kunstwerken Kosten einsparen
  • Geringere Baunebenkosten z.B. durch einen höheren Anteil von Anzahlungen, von Fördermitteln und speziell von Finanzierungskosten durch preiswertere Kredite, höheren Eigenanteil an Kapital, Inanspruchnahme eines Disagio
  • Niedrigere Baukosten durch herstellungsbedingte Einsparungen in der Bauweise, aus statischen und baukonstruktiven Bedingungen und der Bauzeit
  • Einsparungen aus Veränderungen in der Nutzungsart und evtl. des Nutzungsgrades
  • Einsparungen an Bewirtschaftungskosten durch
    • Verlängerung der Nutzungsdauer
    • bauphysikalische Schutzmaßnahmen bei Heizung und Beleuchtung u.a.
    • gute Organisation des technischen und kaufmännischen Managements im Unternehmen, evtl. auch Einsparungen durch ein sinnvolles Outsourcing des Immobilienmanagements
  • Einsparungen an späteren Instandsetzungskosten über die zu planende Bauart und –konstruktion

Ganz witzig, eigentlich, aber meistens hört man hier nur „zu teuer, viiieeel zu teuer“ und „zu langsam, viiieeel zu langsam, das muss schneller gehen“ usw.

Wie ein Bauträger baut: Die MaBV

Wer ein Haus von einem Bauträger kauft, zahlt den Kaufpreis nach Baufortschritt-
Wie dieser Zahlungsplan gestaltet sein muss, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Dabei sollten ein paar wesentliche Punkte im Auge behalten werden:
  • Für Altbausanierung sieht die MaBV keinen eigenen Ratenzahlungsplan vor
  • Insgesamt werden 13 Raten vorgegeben
  • Aus denen kann der Bauträger maximal sieben Raten bilden
  • Es gilt die Regel „7 aus 13
  • Der Bauträger hat nur die Freiheit, weniger Raten zu bilden
  • Zu Lasten des Käufers von der MaBV abweichend vertraglich vereinbarte Raten, machen die gesamte Ratenzahlungsvereinbarung nichtig (BGH NJW 01, 818), nicht aber der BTV im Übrigen
  • Die erste Rate ist fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam wird und die Baugenehmigung erteilt ist
  • Der Vertragsentwurf und die Baubeschreibung müssen dem Käufer zwei Wochen vor Termin zugehen

Wichtig: Baubeginn ist meist erst, wenn 80% der Wohnungen / Reihenhäuser verkauft wurden. Lesen Sie den Bauträgervertrag im Hinblick darauf und planen Sie dementsprechend ihren Umzugstermin.

Die nun folgenden Zeilen dürfen zu Ihrem Mantra werden.
Der Zahlungsplan:

Bauen mit dem Bauträger

(Geklaut von www.bauen.de)

Nachdem Sie diesen Zahlungsplan gesehen haben, verstehen Sie mit Sicherheit, warum ein Bauträger nahezu permanent unter Zugzwang ist und weswegen prinzipiell immer alles zu langsam geht.

Die Pauschalisierung mal außen vor gelassen: Der Bauträger gerät enorm unter Druck, wenn sich Bauverzögerungen einstellen.

Das investierte Geld muss schnellstmöglich wieder reingeholt werden.

Langsame Handwerker, Lieferverzögerungen, Wasserschäden und generell Unvorhergesehenes wird extrem ungerne gesehen.

Verständlich.

Wenn Sie Handwerker sind, haben Sie Nachsicht.

Leben ist hart.

Voraussetzungen der ersten Zahlung gem. MaBV

Zur Absicherung des Käufers schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung einige rechtliche Voraussetzungen für die Zahlung der ersten Rate an den Bauträger vor.

Allein der Abschluss eines Kaufvertrags reicht noch nicht aus.

Es muss / müssen…:

  • eine Bestätigung vom Notar vorliegen, dass der Vertrag rechtswirksam ist
  • alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, sodass dem Bauträger kein vertragliches Rücktrittsrecht mehr zusteht
  • der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung mit einer Vormerkung im Grundbuch gesichert sein
  • das Grundstück von Grundpfandrechten anderer freigestellt sein, die dem Anspruch des Käufers auf Erwerb entgegenstehen könnten

Teilzahlungen an den Bauträger sind in Ausnahmefällen auch möglich, obwohl noch nicht alle genannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Hierfür muss das Bauträgerunternehmen aber eine Bankbürgschaft oder eine entsprechende Versicherung in Höhe der vom Käufer geleisteten Zahlungen vorweisen.

Bevor also die Leistung als Gegenwert erbracht wurde, genügt auch ein monetärer Gegenwert, abgesichert durch die Bank des Bauträgers.

Die erbrachten Teilzahlungen dürfen ausschließlich für das entsprechende Haus oder die Reihenhausreihe verwendet werden und muss getrennt vom Geld anderer Auftraggeber oder dem Privatvermögen verwaltet werden.

MaBV schützt den Bauherren

Hält sich der Bauträger nicht an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung, so kann der gesamte Zahlungsplan ungültig werden.

Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH VII ZR 311/99).

Die Folge: Der Bauherr muss erst nach Fertigstellung und Abnahme zahlen (denn dann gilt das Werkvertragsrecht).

Sonstiges merk-würdiges zu Verträgen:

In vielen Bauträgerverträgen behält sich der Bauträger auch vor, die vereinbarte Leistung abzuändern.

Eine solch einseitige Änderung muss dem Vertragspartner aber zumutbar sein, die Gründe dafür müssen triftig und detailliert dargestellt sein.

Wenn dies nicht der Fall ist, ist auch diese Regelung unwirksam.

Auch Schadensersatzansprüche des Auftraggebers dürfen nicht vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Weitere, „besondere Klauseln“, die als verbraucherfeindlich gelten, betreffen:

  • (Einseitige) Änderungen der Leistungsvereinbarung
  • Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung
  • Leistungsausschlüsse
  • Ungünstige Abnahmeregelungen (vereinbaren Sie immer eine förmliche Abnahme)
  • Fertigstellungsfristen
  • Preisgestaltung
  • Abschlagszahlungen
  • Sicherheitsleistungen
  • Material- und Konstruktionsänderungen
  • die Einschränkung des Rechtes zum Betreten der eigenen Baustelle
  • Regelungen zur Schlussabnahme und die Verkürzung von Gewährleistungsfristen

Generell gilt wie bei allen Verträgen:

Seien Sie auf der Hut, lassen Sie alles von einem Sachverständigen gegenlesen und prüfen.

Bauträger und die Insolvenz

Diese Wortkombination liefert fast 90.000 Ergebnisse bei Google.

Wenn man sich so quer durch die Foren liest, gewinnt man schnell den Eindruck, dass niemand so schnell und so oft pleite geht, wie Bauträger es tun.

2014 sind 1.614 Firmen im Bauhauptgewerbe pleite gegangen.

Diese Zahl geht seit 2001 kontinuerlich zurück (5000 auf 1.614).

(Quelle: www.zdb.de)

Und auch das Unternehmen, das mit Ihnen baut, könnte pleite gehen.

Dagegen können Sie nichts tun.

Aber folgende Dinge können Sie generell prüfen, um etwas mehr auf der sicheren Seite zu sein:

  • Fragen Sie nach einer Fertigstellungsversicherung, sowie einer Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungs-Bürgschaft -> die Kosten hierfür werden in der Regel auf den Erwerbspreis aufgeschlagen
  • Hinzukommen sollte noch eine Gewährleistungsbürgschaft über 5 % der Bausumme
  • Falls nämlich der Bauträger während der anschließenden fünfjährigen Gewährleistungsfrist Insolvenz anmelden muss, ist immer noch Geld da, um eventuell notwendige Reparaturen zu begleichen
  • Lesen die Bilanz des Vorjahres- wie gut erging es dem Unternehmen bisher? (Das Unternehmen ist keine GmbH?!)
  • Fordern Sie Wirtschaftsauskünfte über das Unternehmen ein (Eine Muster-Wirtschaftsauskunft für einen Generalunternehmer im Bereich Hoch- und Tiefbau finden Sie hier bei >>>Creditreform)
  • Erfragen Sie den Ruf des Bauträgers: die Erfahrung, seinen Ruf bei Banken, bvei seinen Bauunternehmern, Käufern und auch bei der Gemeinde seölbst- können Sie daraus ein gutes Bild schließen, taugt er

Insolvenz: Bauträger und die Handwerker

Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass manchen Handwerker nur noch zwangsweise mit einem Bauträger zusammen arbeiten.

Nämlich nur aus dem Grund, weil Rechnungen in einer Höhe offen sind, das Sie sich davon ein >>>Fertighaus hinstellen könnten.

Das ganze nennt sich dann Forderungsausfall oder Außenstände.

Einen Dachdecker, den ich kennen lernen durfte, ist direkt mal pleite gegangen, nachdem der Bauträger die Grätsche gemacht hatte und den Finger heben musste bzw. es sich dann auf Mallorca bequem gemacht hatte

Das sind natürlich alles extreme Negativbeispiele, die sich besonders gut einprägen und „verkaufen“ lassen.

Aber das Wort „Bauträger“ ist tatsächlich ein Reizbegriff und speziell in der Baubranche scheinen sich mehr Haie, Einsturzgefährdete und Scharlatane zu tummeln, als in sonst einem anderen Bereich.

Sie fahren mit roten Ferraris durch die Gegend undverkaufen die Idee einer Wohnung, indem Sie einen abrissbedürftigen Schuppen möblieren und Hausführungen veranstalten.

Eine Woche später Insolvenz.

Filmreif definitiv.

Der Dachdecker jedenfalls verzichtet lieber auf eine weitere Zusammenarbeit.

Gründe für Insolvenz:

  • zu lange Vorleistung des Bauträgers
  • keine seriöse und zuverlässige Bank im Rücken
  • Risiko unterschätzt
  • Falsche Wahl der Lage
  • falsche Auswahl der Grundstücke
  • dadurch kann kein schneller Verkauf erfolgen
  • Volatilität des Marktes

Zum eigenen Schutz sollte eine Auflastungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden.

So kann das Grundstück nicht ein zweites Mal verkauft werden und Sie als Erwerber haben eine Sicherheit.

Nutzen Sie diese.

Fazit

Wenn Sie ein Eigenheim bauen möchten oder generell eine Immobilie als Kapitalanlage suchen, dabei von der Akquise über die Planung bis zur Fertigstellung alles aus einer Hand beziehen möchten, sind Sie mit einem Bauträger gut beraten.

So bleibt Ihnen viel Zeit für Ihr Kerngeschäft.

Noch interessanter wird diese Art zu bauen, wenn Sie exklusive Immobilien in exklusiver Lage bevorzugen.

Bauträger haben meist die besseren Beziehungen, beziehen attraktive Anlageobjekte aus Insolvenzmassen heraus und können daher Ihren Kunden ausgewählte Immobilien anbieten.

Ein ganz großer Vorteil.

Die Arbeit mit dem Bauträger ist überwiegend gesetzlich durch die Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.

Teil der MaBV ist ein Zahlungsplan, der dem Bauträger vorschreibt, nach Baufortschritt seine Rechnungen stellen zu können.

Sie werden somit Zug um Zug Eigentümer Ihrer Immobilie.

Dies bedingt allerdings auch, dass der Bauträger bis zur Schlusszahlung der Bauherr ist und Ihnen somit den Zutritt zur Baustelle verwehren könnte.

Prüfen Sie das Unternehmen mit dem Sie zusammen arbeiten möchten auf Herz und Nieren (ehem. Käufer, Referenzobjekte, Banken, Creditreform).

Lassen Sie einen Gutachter den Bauträgervertrag in Augenschein nehmen.

Schmarzmaler sehen im Bauträger den personifizierten Teufel, aber das sind zum Großteil auch nur wenig schwarze Schafe oder Medienhype.

Schließlich muss immer einer verantwortlich sein für das schlechte in der Welt.

In diesem Sinne:

fröhliches Bauen

Ihr Marcus Schettler

 

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