Altbau Sanierung Marcus Schettler Bauservice

Altbau- damit verknüpfen wir Charme, Romantik, Nostalgie. Doch Altbau ist nicht gleich Altbau. Zu einem typischen Äußeren gehört fast immer auch eine bestimmte innere Konstruktion, die sich parallel zu den Baustilen mit der Zeit änderte. Bei Häusern einer Altersstufe treten ähnliche Schäden auf. Nach diesem Artikel kennen Sie die häufigsten baujahrbedingten Probleme und wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie ein Haus kaufen.

Mit keinem anderen Begriff aus dem Bauwesen verknüpfen wir so viele Eigenschaften, mit keinem anderen Begriff aus der Welt der Immobilien verbinden wir so viel, wie mit dem Begriff „Altbau“.

Fachmännisch nennen wir es „Bauen im Bestand“ und heften uns gleichzeitig in Gedanken einen Ingenieurstitel an die Brust.

Die Deutschen sanieren, renovieren, bauen um, bauen an, modernisieren, kernsanieren, verschönern ihre Schnäppchenhäuser und erneuern was das Zeug hält, bzw. hielt, bevor es zum Sanierungsfall wurde.

Ich glaube, in keiner anderen Sprache gibt es für einen einzigen Begriff derart viele Synonyme [Anm.: Bewusst vereinfacht.]

Doch was gilt überhaupt als Altbau?

Nun, darüber gibt es keine eindeutige Klarheit.

Für manchen fängt ein Altbau ab 60 Jahren an. Für manche schon ab 30.

Wir gehören zu den 30ern.

(Interessant wird es sein, eingedenk der immer strenger werdenden Auflagen der EnEV, wenn man in 50 Jahren auf den heutigen mit EPS zugekleisterten, lüftungsoptimierten  „Altbau“ zurückschaut- ob wir den Begriff Altbau dann nur noch auf „Bauten vor 2020“ beschränken?)

Wenn Sie auf den einschlägigen Immobilienportalen mal recherchiert haben, sind Sie mit Sicherheit auf folgende Bezeichnung gestoßen: „Charmante Immobilie mit Potential“.

Mhh. Klingt doch gut, oder?

Und dann dieser Preis. Unschlagbar.

Was der Makler eigentlich sagen möchte, aber nicht tut, ist: „Sie bieten hier auf einen ramponierten Altbau zu überteuertem Preis, an den sich sonst niemand traut. Interesse?“

Und wenn dann noch das Wort „Jugendstil“ fällt und Sie sich in einer begehrten Lage befinden, können Sie sicher sein, das Sie sich mit ganz vielen anderen Altbauliebhabern um diese Immobilie werden schlagen müssen.

Verdient?

Lassen Sie sich nicht von einer schönen Optik blenden.

Spätestens jetzt sollten Sie ein Team aus Bausachverständigen, Handwerkern, Zimmermännern und Dachdeckern um sich versammelt haben.

Sollten Sie nämlich keinen Sachverständigen zur Hand haben, wird aus dem im Exposé euphemistisch umschriebenen „renovierungsbedürftig“ (= neue Fenster, hier und bisschen Farbe) schnell ein Geldgrab.

Ein Fass ohne Boden, in welches Sie fallen und schnell nicht mehr wissen, wo eigentlich oben und unten ist.

Bei der ausführlichen Ankaufsprüfung Ihres schnuckeligen Einfamilienhauses mit Erkerchen, Türmchen, Ziegelchen umgeben von Dächlein und Bächlein sollten Sie zumindest ungefähr wissen, worauf Sie sich einlassen.

Altbauten und ihre Besonderheiten nach Baujahr und Bauteil sortiert

1840-1900

Dach

Abblätternde Engobe, zersplitterte Dachziegel, fehlende Unterspannbahn, fehlende Dämmung, unterdimensionierte Dachstühle, Schädlingsbefall an freiliegenden, sowie eingemauerten Holzteilen.

Na zumindest haben Sie ein Dach!

Außenwand-Bekleidung

Laben Sie sich an gerissenem oder hohl liegendem Wandputz, kaputte Stuckteile, Abplatzungen, schadhafte Blei- und Zinkabdeckungen von vorstehenden Teilen.

Wenigstens haben Sie eine Außenwand-Bekleidung!

Außenwände

Risse in tragenden Teilen,  durchlässige Fugen, rostende Stahlträger, nasse Kellerwände und aufsteigende Feuchte durch fehlende Abdichtung gehören hier zur Tagesordnung.

Zumindest stehen die Wände noch, wie lange, ist nur eine Frage der Zeit.

Warum fällt im Keller eigentlich der Putz ab?

Fenster, Außentüre

Marode, undichte, verzogene Holzrahmen, einfache Verglasung, von außen nach innen durchgehende Fensterbänke, unzureichender Wärme- und Schallschutz, sowie dysfunktionale Beschläge und Schließteile sind hier Art Nouveau.

Sollten die Fenster inkl. Fensterläden Liebhaberwert besitzen oder sogar denkmalgeschützt sein, empfiehlt es sich, sie abbeizen, neu lackieren und eine zweite Fensterebene davor setzen zu lassen.

Sonst pfeift es Ihnen nur so um die Ohren.

Was bedeutet eigentlich nochmal Energieeffizienzklasse H und warum fährt die halbe Stadt durch mein Wohnzimmer?

Innenwände

11,5er Holz- und Stahlfachwerkwände.

Schall-, Wärme- und Brandschutz suchen Sie vergebens, genauso wie intakten Wandputz.

Geschoss-Decken

Altbau-Charme kommt Hand in Hand mit durchgebogenen Holzbalkendecken.

Falls Sie die Möglichkeit haben, lassen Sie das Bauteil öffnen und achten Sie auf abgefaulte Holzbalkenköpfe, Schwammbefall, sowie auf Grund der unterdimensionierten Holzbalken auch auf den schadhaften Spalierlatten-Deckenputz.

Die Nachbarn werden Sie gefühlt auf Schritt und Tritt verfolgen können…

Fußböden & Innentüren

Knatschende und durchgetretene Holzdielen- das macht ja erst die Romantik eines Altbaus aus. Berliner Altbau-Charme, wer liebt es nicht?

Wem das Geknarre und die breiten Fugen auf den Geist geht, sollte alleine schon aus Trittschallgründen über einen neuen Fußbodenaufbau nachdenken.

Achten Sie auch auf schadhaftes Ziegelpflaster, gerissene Fliesen- und Plattenbeläge, sowie defekte Türbeschläge.

Geschoss-Treppe

Durchgetretene, an Vorderkante abgenutzte Holzstufen.

Schädlingsbefall der Holzteile.

Mangelhafter Brandschutz durch nicht vorhandenen Verputz.

Wackelt das Holzgeländer? Wie schaut die wandseitige Verankerung aus?

Heizung

Die Einzelofenheizung (mit einem Ofen werden zwei oder mehrere Räume beheizt) ist an zahlreiche Kaminzüge angeschlossen.

Unterdimensionierte Anschlüsse für Gas, überdimensionierte, gemauerte Kaminzüge, bei denen Versottungsgefahr (Durchdringung des Kamins mit Wasser, Teer und Säuren- „blutet“ aus) herrscht.

Ein größeres Bad ist toll, aber reißen Sie nie stockwerksweise einen Kamin ein, sonst fällt Ihnen noch sprichwörtlich die Decke auf den Kopf.

Elektro-Installation

Wir fassen zusammen:

Unbrauchbare Kunststoff-Leitungen, Sicherungen, Verteiler, Unterverteiler, sowie veraltete Dosen, Schalter und Brennstellen (Wand- oder Deckenauslass).

Meist auch nur eine Steckdose pro Raum.

Achja, der Elektro-Hausanschluss ist dementsprechend unterdimensioniert.

Sanitär-Installation

Hier benötigen Sie meist wie bei der Elektrik eine Rundumerneuerung:

Wasser- und Entwässerungsleitung sind unbrauchbar (Legionellen?), Abwasser-Grundleitungen sind verstopft und der Wasser- und Kanalanschluss zeitgemäß unterdimensioniert.

Früher kam man halt noch mit weniger aus 🙂

1900-1930

Dach

Unterspannbahn fehlt, die Dachdeckung ist schadhaft, genauso wie Dachrinnen und Dachanschlüsse.

Achten Sie auch auf die Dachanschlüsse der Schornsteine. hier tun sich gerne mal „Welten“ auf.

Freiliegende und eingemauerte Holzteilen sind meist von Schädlingen befallen.

Schauen Sie sich ebenfalls die Auflagerpunkte an. Gibt es durchgehende Risse, ist der Mauerwerksverband ordentlich ausgeführt?

Bleiben die Giebelwände stehen (von alleine), wenn Sie das Dach erneuern?

Statik ist mehr als ein Wort mit sechs Buchstaben.

Außenwand-Bekleidung

Ein Haus ist wie ein Mensch, es arbeitet ein Leben lang.

Diese Arbeit bedingt Risse im Putz und Sockelabplatzungen.

Auf Grund dünner Wände gibt es Kondensationsprobleme.

Zinkabdeckungen von vorstehenden Teilen meist schadhaft.

Außenwände

Weisen die Balkone oder Loggien Risse auf? Mit oder gegen die Tragrichtung?

Liegen Bewehrungseisen offen und sind der Witterung ausgesetzt?

Weist die Fassade Risse und undichte Fugen auf?

Riecht es modrig, wenn Sie die Kellertür öffnen?

Die Kellerwände werden auch hier feucht sein.

Oftmals wurde in solchen Bauten die Bodenplatte mit Ziegeln oder Sandsteinen verdichtet.

Oberflächlich trocken, dennnoch fehlt die horizontale Abdichtung.

Fenster, Außentüre

Hier hat sich nichts verändert. Ihre Heizkosten fliegen weiterhin zum Fenster hinaus, das mehr benötigt, als nur ein bisschen Lack.

Innenwände

Dünne Innenwände aus Bauplatten, z. T. Fachwerk sorgen für mangelhaften Schall-, Wärme- und Brandschutz.

Putz weist Risse und Abplatzungen auf.

Geschoss-Decken

Holzbalkendecken sind immer noch unterdimensioniert und durchgebogen.

Holzdecken leiden unter Schwammbefall.

Die ersten Betondecken liegen auf zu gering dimensionierten Stahlträgern.

Fußböden & Innentüren

Neben verzogenen und undichte Innentüren (einbruchhemmend?), sehen Sie gerissene Fliesen und angefaulte Lagerhölzer für Dielen und Massivdecken.

Geschoss-Treppe

Holzstufen abgenutzt, durchgetreten, wackelig und knatschen.

Schadhafte Platten an Massivtreppen- kein Wunder, denn Holz arbeitet. Und zwar sich, von der Treppenhauswand weg (falls sie angebunden ist).

Schallbrücken sind keine hilfreichen Verkehrsmittel, sondern einfach nicht Stand der Technik.

Heizung

Auch hier bewegen wir uns noch zwischen Einzelofenheizungen und platzfressenden Kaminzügen mit Versottungsgefahr.

Elektro-Installation

Unbrauchbar und von unten bis oben nicht für die modernen Belastungen ausgelegt.

Sanitär-Installation

Ebenso unbrauchbar und gesundheitlich bedenklich.

Verfügt der Abwasseranschluss überhaupt über eine Rückstauklappe? Ist er zugänglich oder einbetoniert?

Wenn Sie es nicht stört, dass Rohre und Kabel „auf Putz“ liegen und die Küche nur einen Wasseranschluss hat, sind Sie hier gut aufgehoben.

1930-1950

Mit dem Jahr 1920 kamen neue Architekturformen auf und vor allem eroberten industriell hergestellte Baustoffe den Markt.

Der soziale Wohnungsbau erhielt Einzug und mit ihm kamen die kleinen, funktionalen „Frankfurter Küchen“ (Urtyp der modernen Einbauküche und auf rationelles Arbeiten für eine Person ausgelegt).

Die Toilette fand ihren Platz nicht mehr auf halber Treppe, sondern im Bad.

Großer Nachteil: Häufig wurden potenziell gesundheitsgefährdende Bleirohre für das Trinkwasser verwendet.

Da es vor und nach dem krieg an Materialien mangelte, wurde genommen „was da war“.

Diese Mentalität sieht man häufig heute noch bei Architekten „vom alten Schlag“.

Lassen Sie sich auf diese rationelle Haltung nicht ein und lassen Sie die Statik prüfen.

Dach

Ist die Dachdeckung reparaturbedürftig?

Kaltdach? Wahrscheinlich. Speicher wurden meist nur zur Lagerung, nicht zu Wohnzwecken genutzt.

Schädlingsbefall an Holzteilen? Kleine Risse sollten Sie nicht weiter beunruhigen, frisches Bohrmehl jedoch schon.

Sind die Gauben noch intakt?

Sind die Dachrinnen und -anschlüsse tadellos?

Außenwand-Bekleidung

Schadhafte Zinkabdeckung an vorstehenden Fassadenteilen, Risse im Putz und ein abgeplatzter Sockel. Die üblichen Verdächtigen.

Außenwände

Unterziehen Sie Balkon oder Loggia einer genauen Sichtprüfung.

Hier können Betonsaniersysteme mit relativ wenig Aufwand weiterhelfen.

Im Keller fällt weiterhin der Putz von den Wänden.

Stelen Sie sich die zukünftige Nutzung des Kellers vor. Davon machen Sie die Sanierungsmaßnahmen abhängig. Daran orientieren sich wiederum die Sanierungskosten.

Fenster, Außentüre

„Altehrwürdig“ bedeutet hier Austauschbedarf.

Sind Sie mit einer Thermografie  schon mal auf Wärmeleck-Suche gegangen?

Ab dann werden Sie Ihr Traumhaus mit anderen Augen sehen.

Besonders im Bereich der Rollladenkästen (falls schon vorhanden) tun sich in Sachen Energieverluste ganz neue Erkenntnisse auf.

Innenwände

Dünne Plattenwände zwischen Stahlbetonstützen oder Mauerwerkswänden sorgen für eine familiäre Atmosphäre.

Geschoss-Decken

Abgeplatzte Betondecken im Keller, die Sie gem. der Nachrüstpflichten der EnEV dämmen müssen.

Untersuchen Sie wie bisher alle offenliegenden Holzteile.

Fußböden & Innentüren

Holzdielen, Fliesen, Platten und Linoleum haben allesamt „Nachbesserungsbedarf“ bis hin zur Neuüberholung.

Darunter liegt häufig ein Verbundestrich. Verbund bedeutet gleichzeitig nicht abgekoppelt.

Mangelhafter Trittschallschutz ist die Folge.

Geschoss-Treppe

Unterziehen Sie Ihr Mehrfamilienhaus einer Nutzungsänderung (z.B. gewerbliches Wohnen), ergeben sich sog. notwendige Fluchtwege.

Holztreppen mit zu großen Stababständen im Geländer, gerissenen Platten- und Kunststeinbelägen erfüllen sehr wahrscheinlich nicht die Auflagen der hiesigen Brandschutzverordnung.

>>>Hier einige Downloads zum Thema vorbeugendem Brandschutz.

Zum >>>IHA-Leitfaden „Brandschutz in Hotels“.

Zum Leitfaden >>>„Brandschutz in der Hotellerie“ der Hotellerie Suisse.

(Zwar von den Kollegen aus der Schweiz, aber die grundsätzlichen Dinge bzgl. Brandentstehung und -verhütung sind landesunabhängig)

Heizung

Zentralheizung!

Aber mit veralteten Heizflächen, Brennern und Kessel

Wichtig: Heizanlagen, die älter als 30 Jahre sind müssen grundsätzlich ausgetauscht werden.

Heiz-Rohrleitung überdimensioniert, teilweise verstopft und vor allem ungedämmt. (Siehe EnEV)

Elektro-Installation

Weiterhin veraltet und unterdimensioniert.

Sie möchten Ihr Haus via modernen KNX-System steuern? Fangen Sie nochmal bei 0 an.

Sanitär-Installation

Immer noch zum Austausch verdammt!

Drehen Sie mal einen Wasserhahn auf. Und gleichzeitig die Dusche.

Farbe des Wassers?

1950-1960

Typische Merkmale der Nachkriegszeit:

Die Statik stimmt, doch ansonsten wurde verbaut, was da war.

Schutt und Ziegelsplitt wurde als „Füllung“ der Wände und Decken verwendet.

Zudem nutzten Handwerker ab den 1950er Jahren im Trockenbau gesundheitsgefährdende Stoffe wie formaldehydhaltige Holzschutzmittel oder Asbestzementplatten.

Als zukünftiger Hausbesitzer sollten bei einer Sanierung darauf achten, dass diese Materialien fachgerecht ausgebaut, entsorgt und durch wohngesunde Baustoffe ersetzt werden oder wurden.

Dach

Überwiegend als Speicher genutzt.

Die Holzkonstruktion ist meist in Ordnung.

Achten Sie auf Dachdurchdringungen.

Die Eindeckung muss definitiv getauscht werden.

Eingedenk der Nachrüstpflichten der EnEV (Dämmung der obersten Geschossdecke), respektive eines unterdimensionierten Dachstuhls, sollten Sie vielleicht über eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung / Dachausbau nachdenken.

Hier steckt das Entwicklungspotential des charmanten Altbaus!

Machen Sie aus Ihrer Immobilie eine kleine Geldmaschine und vermieten das offene Atelier im Dach an einen Studenten oder Künstler.

Außenwand-Bekleidung

Obwohl ab 1950 hier und da mal ein bituminöser Anstrich auf die Außenwände im Sockelbereich aufgetragen wurde, ist das fernab von jeglicher Abdichtung.Zumal der Anstrich seit Ewigkeiten nicht mehr intakt ist.

Außenwände

Zu dünn, daher schlechte U-Werte.

Zudem Wärmebrücken an Fensterbrüstungen.

Mangelhafte Schall- und Wärmedämmung.

Die heute verpönten Heizkörpernischen sind aus zwei Gründen von Nachteil:

  1. Heizkörpernischen steigern die Baukosten (damals relevant)
  2. Die Wärmedämmwerte sind miserabel und meist auch nicht durch ein Wärmedämmverbundsystem auszugleichen

Denken Sie an die Thermografie.

>>>Hier  einige Beispielbilder.

Fenster, Außentüre

Austauschen.

Wollen Sie nicht lieber eine moderne Wohnungseingastür in edler Kassettenoptik, die den modernen Anforderungen genügt?

Innenwände

6 bis 11,5 cm dünne Wände ergeben einen mangelhaften Schall- und Wärmeschutz.

Geschoss-Decken

Schädlingsbefall an Holzbalkendecken

Angefaulte Holzbalken, vor allem in teilunterkellerten Häusern

Sand und Schlacke auf einer Spalierverschalung in den Holzbalkendecken tun nur das nötigste in Sachen Brand- und Schallschutz.

Faustregel: Was auch immer Sie hier anfassen, muss grundsätzlich mindestens den gleichen oder höherwertigen Anforderungen entsprechen.

Fragen Sie Ihren örtlichen Brandschutztechniker oder die Feuerwehr.

Fußböden & Innentüren

Magnesitgebundene Verbund-Estriche auf Massivdecken greifen Metallleitungen an.

Einziger Vorteil: Magnesit ist bis 3000 Grad Celsius temperaturbeständig.

Ihre Decke ist immerhin feuerfest.

Bedeutet konkret: Erst lange nachdem die Stahlträger in Ihrem Altbau geschmolzen sind, gibt die Decke ihren Geist auf.

Ist das nicht eine beruhigende Vorstellung?

Geschoss-Treppe

Fehlender Verputz an der Treppenunterseite = mangelhafter Brandschutz.

Gerissene Platten- und Kunststeinbeläge auf Treppenstufen

Heizung

Überdimensionierte Heizrohrleitungen ohne Dämmung, Zentralheizung ohne Regelung.

Elektro-Installation

Nicht mehr zeitgemäß.

Sanitär-Installation

Nicht mehr zeitgemäß!

1960-1970

Die Baujahre 1960 bis 1979 sind geprägt durch Bungalows und Beton.
Der Siegeszug des Betons begann in den 60er Jahren.

Flachdächer und erste Fertighäuser machten auf sich aufmerksam.

Vor allem im Keller wurde der neue Baustoff verwendet.

Mit dem Beton kamen aber auch Wärmebrücken, die zu großen Bauschäden führten.

Gleichzeitig fingen Handwerker an erste Kellerdrainagen zu legen,  um die Wände vor Feuchtigkeit abzudichten.

Die Ölheizung setzte sich durch, und die so genannten Thermopanefenster (Mehrscheiben-Isolierglas) lösten die Einfachverglasung ab.

Ein Umdenken hin zur Gas- und Fernwärmeversorgung begann mit der Ölkrise 1974.

Konstruktionsfehler und Schadstoffbelastung sind häufige Problem-Themen aus dieser Zeit.

Dach

Dämmung unzureichend, Dichtungsbahnen von Flachdächern sind veraltet.

begutachten Sie die Anschlüsse Ihres Flachdaches Diese sind meistens undicht.

Flachdächer allgemein sind ein heikles Thema, auch heute noch.

Außenwand-Bekleidung

Vorgehängte Plattenbekleidung ist schadhaft, Unterkonstruktion in Bezug auf Verankerung und Dämmung unzureichend.

Durch undichte Fugen dringt Feuchtigkeit ein.

Außenwände

Auskragenden Bauteilen (Balkon, Loggia) weisen nicht nur abgeplatzten Beton auf, sondern bilden auch hervorragende Wärmebrücken.

Desweiteren fehlt häufig eine solide Abdichtung.

Feuchteschäden sind die Folge.

Fenster, Außentüre

Wärme- und Schallschutz nicht ausreichend.

Fenstern und Türen bedürfen Reparaturen.

Innenwände

Trennwände bieten zu wenig Schallschutz.

Geschoss-Decken

Kondenswasser fällt an auskragenden Betonplatten (Balkon, Loggia) an.

Fußböden & Innentüren

Schadhafte Fußbodenbeläge aus Kunststoff.

Geschoss-Treppe

Augenscheinlich keine Schwachstellen zu erwarten.

Heizung

Regelung an der Zentralheizung ist suboptimal.

Brenner und Kessel sind veraltet.

Elektro-Installation

Keine Schwachstellen zu erwarten, aber sollte trotzdem erneuert werden.

Sanitär-Installation

Veraltete Warmwasserbereiter.

Wasser- und Entwässerungsleitungen sind mittelfristig reparaturbedürftig

1970-1980

Die „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung – WärmeschutzV)“ wurde am 11. August 1977 als erste Verordnung auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes vom 22. Juli 1976 erlassen und trat am 1. November 1977 in Kraft.

Aus diesem Grund ist ab 1977 mit einer besseren Wärmedämmung zu rechnen.

Genaueres wird Ihnen Ihr Architekt sagen.

Übrigens müssen Sie nicht immer Ihr Haus in Styropor verpacken.

Interessanter und ausführlicher >>>Blog-Artikel von Dipl. Ing. Konrad Fischer, der kritisch mit dem Thema Wärmdedämmung umgeht.

Dach

Nur Mindest-Wärmeschutz, Kunststoff-Bahneneindeckung für Flachdächer veraltet, spröde.

Weiterhin schadhafte Flachdach An- und -abschlüsse.

Außenwand-Bekleidung

Unterentwickelte Wärmedämm-Putzsysteme.

Die Folge: Ablösungen, Risse, Veralgung.

Außenwände

Wärmeschutz entspricht (natürlich) nicht den heutigen Anforderungen.

Gebäudeecken wirken als „Kühlrippen“ und weisen Kondensationsprobleme auf.

Schimmel ist die Folge.

Kennen Sie schon unseren neuesten Ratgeber in Sachen Schimmel? Hier in den Newsletter eintragen und allen anderen in Sachen Bauleistungen immer einen Schritt voraus sein:

Fenster, Außentüre

Kondensation durch ungedämmte Metallfensterrahmen.

Unterentwickelte Isolierverglasung.

Spröde Wartungsfugen (Der Begriff „dauerelastisch“ ist veraltet).

Innenwände

Grundsätzlich sind hier keine Schwachstellen zu erwarten.

Geschoss-Decken

Kondensationsproblem innen.

Frostsprengungen der Fliesen- und Plattenbeläge auf Balkon und Loggia.

Fußböden & Innentüren

Keine großartigen Schwachstellen zu erwarten.

Geschoss-Treppe

Dito.

Heizung

Mittelfristig sind Brenner, Kessel veraltet.

Regelung suboptimal aufeinander abgestimmt.

Elektro-Installation

Zeitgemäß.

Sanitär-Installation

Der Reparaturbedarf nimmt mittelfristig zu.

>>>zur Altbau-Checkliste für Häuser mit Baujahr 1970.

Was Sie beim Altbau-Kauf sonst noch beachten müssen

http://www.baumarkt.de/nxs/9792///baumarkt/schablone1/In-Altbau-verliebt-Altbauprobleme-dennoch-nicht-ausser-Acht-lassen

Anliegerbeitrag

Eigentlich zahlen Sie den nur bei einem Neubau, der auch neu erschlossen wird.

Wer zum ersten Mal ein Haus kauft, macht sich daher über Anliegerbeiträge keinen „Kopf“.

Das Haus wurde schon vor 25 Jahren an die Kanalisation angeschlossen, Straßen und Wege sind auch schon vorhanden.

Und plötzlich will die Stadtverwaltung von Ihnen Erschließungsbeiträge, unter Umständen in fünfstelliger Höhe.

Wie das?

Es ist keine Seltenheit, dass sich die Gemeinde Jahrzehnte zeit gelassen hat hinsichtlich der Erschließungskosten abzurechnen.

Fordern Sie also vom Hausverkäufer Unterlagen über die bezahlten Erschließungskosten.

Andernfalls fragen Sie beim Bauordnungsamt nach.

Im Zweifelsfall nehmen Sie eine Klausel in den Notarvertrag auf, dass die Kosten der Ersterschließung vom Verkäufer zu tragen sind.

Übrigens: Die Erschließung können Sie nicht steuerlich absetzen.

Seien Sie auf der Hut.

Sanierungskosten beim Altbaukauf

Endlich sind Sie angekommen.

Nach über 2000 Wörtern sind Sie nun bereit, den heiligen Gral in Empfang zu nehmen.

„Und was kostet das?“ ist die häufigste mir gestellte Frage.

Und Sie bekommen nun die einzigartige Antwort: Es kommt darauf an.

Bevor ich Ihnen die Antwort erkläre, hier einige Faustregeln zur realistischen Preiskalkulation:

  • Häuser aus den 30er Jahren -> Faktor 0,5 bezogen auf die Kaufkosten
  • Häuser aus den 70er-80er Jahren -> Faktor 0,35bezogen auf die Kaufkosten
  • 20 Jahre alte Häuser -> Faktor 0,2bezogen auf die Kaufkosten

Pi mal Daumen kann man sich ungefähr daran orientieren.

Wir haben aber selbst schon an Kernsanierungen gearbeitet, wo man Faktor 3 oder 4 ansetzen konnte.

Das hängt mit der Substanz, dem verwendeten Material, Materialpreisen, sowie hauptsächlich von der Höhe des Standards ab.

Ob sich eine Kernsanierung für Sie rechnet oder nicht, hängt nahezu einzig und alleine von Ihrer Kapitaldecke ab.

Treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen, wenn es um viel Geld geht.

Sie haben alle Zeit der Welt.

Generell sind schwierige Sanierungsprojekte mit eingehendem Eingriff in die Substanz nur etwas für Profis.

Wenn Sie keine Planungssicherheit haben, wird Ihr Projekt zu einem Fass ohne Boden werden.

Planungssicherheit erhalten Sie durch Bausachverständige, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Arbeiten Sie bei schwierigen Projekten und wenig Eigenerfahrung immer mit einem Architekten zusammen und verlassen Sie sich nicht auf lapidare Sätze  von Bekannten wie „ist doch alles ganz easy“.

Better safe than sorry.

Zum Abschluss noch zwei sehr wichtige Checklisten.

Checkliste für Altbauten der LBS

Checkliste von Alex Düsseldorf Fischer: Immobilie Baujahre und ihre Schwachstellen

Fazit

Wir lieben Altbauten.

Wir sind ihr größter Fan.

Die Gestaltungsmöglichkeiten sind so unglaublich vielseitig!

Mehr noch als im Neubau haben wir hier das heimelige Gefühl von selbstbestimmter Freiheit.

Aber sobald ich das Wort „Kernsanierung“ höre, geht bei mir die preisliche Tachonadel hoch und ich wäge innerlich schon mal den ebenso unglaublichen Aufwand ab.

Seien Sie nicht blind vor Liebe!

Achten Sie auf die viel beschriebenen Schwachstellen vom nassen Keller bis zum undichten Dach.

Holen Sie sich veritable Unterstützung.

So wird Ihr Traum vom Haus kein Alptraumhaus.

Seien Sie smart.

Fröhliches Sanieren!

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Foto Unsplash @John Towner

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