Altbau oder Sanierung

Neu bauen oder kernsanieren? Wann sich die Sanierung für Sie wirklich lohnt.

Die wichtigste Frage gleich vorweg: Wie viel Geld möchten Sie ausgeben?

Erschrecken Sie nicht.

Ihr Architekt ist gesetzlich dazu verpflichtet, den finanziellen Rahmen abzustecken.

Die Frage zielt nicht auf Gewinnmaximierung ab, sondern hat rein pragmatische Zwecke.

Die Entscheidungsfähigkeit Ihres Architekten hört nämlich dort auf, wo Ihr Geldbeutel beginnt.

Und dazu ist es erst einmal notwendig, das Budget zu klären.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie gleich zu anfangs das tun, was man in Deutschland nicht so gerne macht: Über´s Geld reden.

Stecken Sie Ihre Vision ab

Neubau oder Sanierung- welches Vorgehen ist am besten dazu in der Lage Ihre Vision umzusetzen?

Ein Neubau ist definitiv planbarer als ein Altbau.

Zumal im Altbau Überraschungen im Tragwerk lauern können, die Ihnen erheblich die Laune vermiesen und das Projekt Sanierung zu einem (preislichen) Abenteuer machen können

Natürlich alles machbar.

Nachdem Sie also Ihren Geldbeutel auf Herz und Nieren geprüft haben, sollte nun Ihre Visualisierung beginnen.

Machen Sie Fotos und Skizzen und fangen Sie an zu fantasieren.

Am besten zusammen mit Ihrem Architekten, denn der wird Sie in Sachen Brandschutz und co. gleich wieder auf den Boden der Tatsachen holen.

Je klarer Ihre Vision gleich zu Beginn, desto einfacher der Verlauf und desto unkomplizierter die Entscheidung.

Als Visualisierungshilfe sollten Sie sich folgendes vereinfachtes Dreiecksverhältnis merken:

Budget <-> Vision <-> Baurecht

Dem kann man noch den Punkt „Substanz“ hinzufügen, welche in Relation zum Budget und der Vision steht.

Diese drei Punkte beißen sich häufig wie die Katze in den eigenen Schwanz.

Übersteigt die Vision das Budget müssen Sie eines von beiden anpassen.

Steht die Vision im Clinch mit dem Baurecht, müssen Sie ebenfalls Abstriche machen, die sich wiederum auf das Budget auswirkt.

Sanierung ist Studien zufolge günstiger als ein Neubau

Einer Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen aus dem Jahr 2011 zufolge, lohne sich nur bei rund zwölf Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland der Abriss und Neubau aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr als eine Sanierung nach Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Was ist, wenn ich Ihnen nun sage, dass Projekte mit über 5000€ pro Quadratmeter umgesetzt wurden und das aller entgegenstehenden Meinungen zum Trotz?

Abbruch und Neubau wären mit ganz großem Abstand günstiger gekommen.

Was hier entscheidend war, war die Vision und die Vorhersage der zukünftigen strukturellen Entwicklungen des Standorts.

Ein Artikel auf  Welt.de gibt folgende preislichen Einschätzungen:

Eine Teilmodernisierung alter Ein- und Zwei- sowie Mehrfamilienhäuser würde laut Studie 598 bis 688 Euro je Quadratmeter kosten. Ein Abriss und ein Umzug in eine Mietwohnung würden mit 110 bis 266 Euro je Quadratmeter zu Buche schlagen. Würden Altbauten vollständig energetisch modernisiert und auch noch barrierefrei für ältere Menschen umgebaut, würde ein Aufwand von 1334 bis 1611 Euro je Quadratmeter anfallen. Ein vergleichbarer Neubau – gegebenenfalls an einem anderen Ort – würde aber nur 1075 bis 1350 Euro je Quadratmeter kosten. Bei einer energetischen und altersgerechten Vollmodernisierung und Vergrößerung von Altbauwohnungen werden 1807 bis 2190 Euro veranschlagt. Abriss, Umzug und ein vergleichbarer Neubau erfordern dagegen nur einen Aufwand von 1185 bis 1616 Euro.

Befriedigt Sie das als Antwort?

Nein? Mich auch nicht.

Und der Grund ist ganz einfach.

Weil 1. jedes Projekt individuell betrachtet werden muss und 2. im Bereich Altbau nicht alleine das Geld entscheidet.

Entscheidungen werden meist emotional getroffen, weil man „sich verliebt hat“.

Die Magie alter Häuser.

Nostalgie, Romantik, Kindheitserinnerungen.

Ein Gefühl von heiler Welt macht sich breit.

Diese Gefühle können Sie blind werden lassen.

Zurück in der Realität angekommen, müssen sich die zukünftigen Mieteinnahmen „rechnen“.

(Außer Sie streben nur eine Eigennutzung an, dann haben Sie sowieso freie Fahrt. Theoretisch.)

Ich werde Ihnen wohl zu jedem Statement einen passenden Erfahrungswert liefern können, der die oben gemachte Aussage „Sanierung ist günstiger als Neub in den Schatten stellt et vice versa.

Thema: Badsanierung.

Da sind Sie im Altbau ganz schnell bei 2500€ netto pro Quadratmeter.

Abhängig vom Einrichtungsstandard und der Tiefe der Sanierung.

Eine weitere  Faustregel besagt:

„Entsprechen die Umbaukosten mindestens 75 Prozent der Neubaukosten, ist der Abriss wohl die bessere Option.” (Quelle)

Wohl.

Sie merken es schon, es gibt keine definitiven pauschalen Aussagen.

Die Kosten können auch 1:1 sein und Sie entscheiden sich trotzdem für einen Umbau.

Wieso?

Aus diversen Gründen.

Pauschal kann gesagt werden, es gibt Fälle, in denen man für 1300€ netto pro Quadratmeter im mittleren Standard neu bauen kann.

Hilft Ihnen das weiter?

Als Anhaltspunkte ja.

Als definitive Entscheidungsgrundlage aber nicht.

Die wichtigsten Faktoren im Überblick

Lage: Grundstückspreise explodieren in manchen Gegenden. In einigen uns bekannten Fällen kam der Altbaukauf samt Sanierung günstiger, als ein Neubau. Wohl gemerkt der Kaufpreis lag schon bei über 200T€ und die Sanierung wurde mit 150T€ beziffert…

Eigene Vorliebe: Mit welcher Brille sehen Sie die Immobilie? Mit der Fehler-Brille eines Sachverständigen oder mit der Potential-Brille eines Investors?

Standort: Entwicklungspotential? Gibt es Trends und Tendenzen? Demografischer Wandel? Höhere Mieten durch Künstlerateliers und Szeneviertel?

Straßenzug: Alte Häuser? Gilt evtl. (indirekter) Denkmalschutz?

Bebauung: Bei einer offenen Bauweise lassen sich die Abrisskosten auf Grund des reduzierten Aufwands sicherlich leichter beziffern, wie bei einer allseitig geschlossenen Bebauung.

Bebauungsplan: Welche Vorlagen müsste ein Neubau erfüllen? Eventuell würden jetzt nur 2 Stockwerke genehmigt werden, statt wie früher drei.

Substanz: Statik in Takt? Holzbalken und / oder Stahlträger? Zustand? Fundamentsetzungen?

Technik: Uptodate oder komplett austauschbedürftig?

Infrastruktur: Abwasserkanäle frei oder staut sich Wasser? Schäden?

Grundrisse: In Relation zur Statik. Flexibel änderbar oder festgefahren?

Deckenhöhe: Für manche sind 2,40 sozialer Wohnungsbau. Ab 2,80 Meter top.

Zukünftige Nutzung: Ihre Vision. Liebäugeln Sie mit gewerblicher Nutzung?

Charme: Vermittelt Ihnen das Haus etwas einzigartiges? Muss der Charme erst geweckt werden?

Raum: Raum ist Trumpf. Die Großstädte wachsen fast nur noch in die Höhe. Können Sie die Illusion von viel Raum auf wenig Platz erzeugen?

Zeit: Haben Sie es eilig? Wird es ein Lebensprojekt?

Strategie: Fix & Flip oder Buy & Hold?

Planbarkeit: Benötigen Sie 100% Sicherheit oder können Sie mit Überraschungen umgehen?

Schäden: Offen oder verdeckt?

Renditeerwartung: Wichtiger Punkt. Hängt eng zusammen mit der zukünftigen Nutzung.

EnEV: KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung. Derzeit erarbeitet die staatliche KfW-Bank ein neues Programm für eine „Abrissprämie“ für alte Häuser, bei denen sich eine energetische Sanierung nicht mehr rechnet.

Risikobereitschaft: Hohes Risiko bedingt häufig hohe Renditen. Aber nicht immer.

Versteckte Ressourcen: Wichtiger Punkt. Wie viel lässt sich rausholen?

Schadhafte Substanzen: Diese können etwa durch Asbest oder die Holzschutzmittel Lindan und PCP auftreten. Meist versteckt. Das Baujahr lässt Vermutungen zu.

Barrierefreiheit: Mit wie viel Aufwand lässt sich ein barrierefreier Zugang außerhalb und innerhalb der Einheiten herstellen?

Ihr Status / Netzwerk: In manchen Städten gibt es zwei Arten von Baurecht. Für Normalbürger und eines für die Upperclass. Ungerecht aber Tatsache. Nutzen Sie den Fakt für sich, dass wir alle nur Menschen sind und Status zählt. Bauen Sie Ihr Netzwerk aus.

Eine (scheinbar) hilfreiche Faustregel

Kosten + Aufwand < Output

Die zu erwartenden Kosten und der dafür angesetzte Aufwand sollten geringer sein, als der Output.

Positiv formuliert: Was Sie rausbekommen muss immer einen Mehrwert bieten.

Mehrwert kann hier monetär, optisch, ästhetisch oder auch einfach gesteigertes Lebensgefühl sein.

Die Kosten allein sind nicht entscheidend

Kosten + Aufwand < Vision

Sie haben eine feste Vorstellung von dem Endergebnis.

Sie haben die Grundrisse neu aufgeteilt, die Wohnungen ausgestattet, die Technik erneuert, die Fassade gestaltet, Ihr komplettes Herzblut bis zum letzten Nerv investiert.

Natürlich möchten Sie Gewinne erzielen.

Was Sie aber viel mehr interessiert, ist dieser unfassbare Mehrwert, den Ihr Projekt für andere Menschen zu bieten.

Nichts ist mächtiger, als eine Idee, deren Zeit gekommen ist.

Und wenn die Zeit für Ihre Idee gekommen ist, welches Ergebnis wünschen Sie sich?

Die Vision ist das, was Sie in den stürmischen Zeiten tragen wird.

Wenn Ihnen das fehlt, werden Sie an den harten Felsen der Realität zerschellen.

Der bloße Fokus auf eine wirtschaftliche Umsetzung eines Projektes lässt Sie Ihren Blick von den Details abwenden.

Mit Geld baut man Häuser, mit Leidenschaft Zeitlosigkeit.

Hah.

Irgendwie tiefgründig.

Fazit

Wann sich die Sanierung für Sie wirklich lohnt, finden Sie erst heraus, nachdem Sie eine fundierte Bestandsanalyse aller o.g. Faktoren vorgenommen haben.

Die Zahlen werden Ihnen die Entscheidung nicht abnehmen können, wenn der Charme der Immobilie Sie fesselt und Sie unbedingt kaufen möchten.

Neubau kann günstiger als Sanierung sein, Sanierung günstiger als Neubau.

Vielleicht benötigen Sie zwei oder drei Besichtigungen bis Sie diese Gretchenfrage für sich  beantworten können.

Am Ende der Gleichung sollte der Mehrwert immer größer sein, als die Kosten und der Aufwand.

Und dieser Mehrwert kann absolut subjektiv sein.

Besser er ist objektiv und messbar.

Aber bringen Sie Herz mit.

Erfolgreiches Sanieren,

Ihr Marcus Schettler

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Von der Bauplanung bis zur Baugenehmigung: Alle Hindernisse im Überblick Nutzungsänderung nach dem Kauf: Anforderungen des gewerblichen Brandschutzes- ein Abriss

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